Tipp vom Anwalt: Hinweispflicht bei a.a.R.d.T-Abweichung
1. Sachverhalt
Das Wohnungsunternehmen (WU) übernahm die Bauplanung und schlüsselfertige Errichtung einer Wohnungseigentumsanlage samt Aufteilung der Anlage in Wohnungs- und Teileigentum zur Übereignung an seine Erwerber (Bauträgerobjekt). Das Objekt bestand aus fünf Wohnungen, welche verschiedene Erwerber in nahezu gleichlautenden Bauträgerverträgen veräußert wurden.
Beim Objekt wurden von den Wohnungseigentümern bezüglich der Tiefgarage mehrere Mängel gerügt:
- u.a. fehlende Stellplätze und zu geringer Innenradius bei der Einfahrt
- Bodenfliesen im Eingangsbereich
- Dachdeckerarbeiten
- fehlender Fahrradunterstand (Bikeport)
In der Folge zog die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Gewährleistungsansprüche betreffend des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteils an sich. Im Wesentlichen bestätige ein Sachverständigengutachten die Mängel. Das WU verteidigte sich gegenüber der WEG mit dem Argument, dass die Anlage gemäß den vertraglichen Bestimmungen (Baubeschreibung und Aufteilungsplan) gebaut worden und das Leistungssoll entsprechend erreicht worden sein soll.
2. Entscheidung
Das Gericht gab der WEG Recht. Der Einwand des WU zu den einzelnen Mängeln war erfolglos. Gestützt auf die gutachterlichen Feststellungen sah es das Gericht als erwiesen an, dass die Einfahrt aufgrund eines zu geringen Innenradius der Kurve zur Tiefgarage nicht den anerkannten Regeln der Technik entsprach.
Des Weiteren führte das Gericht aus, dass „ein Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik regelmäßig eine Mangelhaftigkeit des Werks begründen. Eine etwaige hiervon abweichende Vereinbarung kann nicht dahin ausgelegt werden, dass von einem üblicherweise zu erwartenden Mindeststandard abgewichen werden soll, wenn nicht auf eine solche Bedeutung ausdrücklich hingewiesen wird oder der Besteller dies aus anderen Gründen, etwa einer entsprechenden Fachkunde, weiß (vgl. BGH NJW 2013, 1226 f.)“.
Ein solch ausdrücklicher Hinweis von Seiten des WU oder eine entsprechende Fachkunde der Erwerber sei nicht ersichtlich. Der WEG stünden daher die angemeldeten Gewährleistungsansprüche zu, hier: Minderung des Kaufpreises (vgl. OLG Hamm, Beschluss v. 05.09.2019, Az.: 21 U 110/17; mit Beschluss des BGH v. 25.03.2020, Az.: VII ZR 215/19 wurde die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).
3. Grundsätzliches und Fazit
Die Entscheidung zeigt, dass das Abweichen von den allgemein anerkannten Regeln der Technik oder den üblichen Baustandards immer eine besondere Hinweispflicht des Auftraggebers bedingt. Insbesondere der technische Laie muss explizit darauf hingewiesen werden, was ein Abweichen von den allgemein anerkannten Regeln der Technik oder den üblichen Baustandards für Konsequenzen haben kann, z.B. erhöhter Wartungsaufwand, Schadensanfälligkeit, erhöhte Lärmbelastung, Probleme beim Einparken/Rangieren.
Nachdem Bauträgerverträge grundsätzlich einer Klauselkontrolle gemäß §§ 305 ff BGB (AGB-Kontrolle) unterzogen werden können, ist für Bauträger zusätzlich zu beachten, dass die Vereinbarung von geringeren Standards beim Bausoll-AGB rechtlich unwirksam sein kann.
