Tipp vom Anwalt: Wer zahlt bei Wasserschaden die Ersatzwohnung?
In der Wohnung tritt ein Wasserschaden auf und die Mietwohnung ist dadurch vorübergehend nicht mehr bewohnbar. Wer zahlt nun für die Ersatzwohnung? Das Mietrecht gibt hier durch das BGB in einem solchen Fall eine klare Antwort:
Der Mieter kann nach § 555a Abs. 3 BGB vom Vermieter auch die Aufwendungen für eine Ersatzunterkunft verlangen, soweit die vertraglich angemietete Wohnung nicht genutzt werden kann und die Ersatzmiete sich in angemessenem Rahmen hält (vgl. AG Bad Urach, Urteil v. 07.03.2022, Az.: 1 C 239/21).
Wohnung unbewohnbar: Mietstreit nach einem Wasserschaden
Der Mieter mietet eine Einzimmerwohnung im Erdgeschoss mit Stellplatz von seinem Vermieter. Der Mieter übernahm die Mieträumlichkeiten und zahlte die Miete anstandslos. Während der Mietdauer kam es zu einemWasserschaden Der Vermieter ließ Trocknungsgeräte aufstellen und zur weiteren Schadensbehebung musste die Räumlichkeit komplett geräumt werden. Eine Nutzung der Wohnung war bis zum Sanierungsende nicht mehr möglich, da sie durch den Wasserschaden als unbewohnbar gilt.
Als Ersatzwohnung bot der Vermieter dem Mieter eine Ferienwohnung an für die der Mieter ebenfalls Miete zahlen musste. Im Zuge der Sanierungsarbeiten kam es zum Streit des Vermieters und des Mieters über die Verpflichtung zur Zahlung der Miete für die Ersatzwohnung. Der Mieter verlangte die Aufwendungen für die Ersatzwohnung aufgrund Nichtnutzbarkeit ein.
Der Vermieter wehrt sich hiergegen. Insbesondere sei der Stellplatz genutzt worden, weshalb der Mieter zur Zahlung der Miete verpflichtet gewesen sei.
Wasserschaden: Ersatzwohnung muss bezahlt werden
Das Amtsgericht entschied, dass der Mieter zumindest in Bezug auf die Stellplatzmiete nicht von seiner Zahlungsverpflichtung befreit gewesen sei. Hierzu führt das Gericht aus:
„Entsteht während der Mietzeit ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit.“
Während der Zeit, in der die Tauglichkeit der Mietsache gemindert ist, ist nur ein angemessen herabgesetzter Mietzins zu entrichten, vgl. § 536 Abs. 1 BGB. Gemäß Rechtsprechung gelte dies nach der Überlassung auch unabhängig vom Verschulden bei völliger Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit.
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Zwischen den Parteien war unstrittig, dass der Wasserschaden und die anschließenden Sanierungsarbeiten die Nutzung der Räume zu Wohnzwecken unmöglich gemacht hatten. Insoweit war von einer Minderung der Tauglichkeit für die Wohnräume auszugehen. Umgekehrt konnte der Mieter den Stellplatz während dieser Zeit nutzen und musste daher anteilig Miete entrichten.
Allerdings konnte der Mieter gegenüber dem Vermieter die Aufwendungen – in angemessenem Umfang – verlangen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen musste.
Erhaltungsmaßnahmen sind nach dem Mietrecht Bauarbeiten, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind, § 555a Abs. 1 BGB. Die Beseitigung eines Wasserschadens fällt darunter. Als Rechtsfolge kann der Mieter seine Aufwendungen in angemessenen Umfang ersetzt verlangen, § 555a Abs. 3 BGB. Hierunter seien hier auch die Aufwendungen für die Unterbringung in der Ersatzunterkunft zu subsumieren.
Grundsätzliches und Fazit
Das Urteil beschäftigt sich mit der Frage, ob der Mieter die Kosten einer Ersatzwohnung aufgrund Nichtnutzbarkeit der Mietsache gemäß § 555a Abs. 3 BGB in angemessenem Umfang ersetzt verlangen kann. Im Rahmend er Entscheidung unterstreicht das Gericht:
„Ob zu den ersatzfähigen Aufwendungen auch die Kosten einer zumutbaren Ersatzwohnung während der Bauphase gehören, ist derzeit rechtlich ungeklärt (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 15. Aufl. München 2021, § 555a BGB, Rdn. 60 unter Verweis auf LG Berlin NZM 2016, 721 m Anm. Eisenschmid)“, vgl. AG Bad Urach. Das Gericht entschied allerdings hier im Sinne des Mieters. Die Kosten waren zu erstatten.
Im Fall der Möglichkeit der Inanspruchnahme einer Versicherung (Gebäudeversicherung) sollten die Aufwendungen für die Unterbringung in einer Ersatzunterkunft wohl auch von der Versicherung erstattet werden können.
Rechtsanwalt Matthias Scheible ist Syndikusrechtsanwalt bei einem Wohnungsbauunternehmen und verfasst Artikel zu rechtlichen Themen auf haustec.de.
