Schimmel: Wärmebrücken, Fenster und Leitungen bestimmen die Verantwortung
Gegen Schimmel hilft nicht nur richtiges Lüften. Auch die Räume müssen angemessen beheizt sein. Tritt dennoch Schimmel auf, stellen sich zwei Fragen: Was ist die Ursache, und wer ist verantwortlich?
Gleichmäßiges Heizen und Stoßlüften beugen Schimmel vor
Raumtemperatur, Luftfeuchtigkeit und Luftzirkulation wirken zusammen. Die Experten empfehlen, Wohnräume im Winter möglichst gleichmäßig zu beheizen und nicht dauerhaft auskühlen zu lassen. Als Orientierung gelten etwa 20 Grad im Wohnzimmer und rund 18 Grad im Schlafzimmer.
Feuchtigkeit entsteht täglich beim Duschen, Kochen, Wäschetrocknen und sogar durch die Atmung. Mieter sollten deshalb regelmäßig lüften. Besonders effektiv ist Stoßlüften mit weit geöffneten Fenstern. Im Winter reichen dafür häufig fünf bis zehn Minuten. Dauerhaft gekippte Fenster eignen sich weniger, weil umliegende Wandbereiche auskühlen können. Große Möbel sollten nicht direkt an kalten Außenwänden stehen, damit die Luft zirkulieren kann. Mit einem Hygrometer lässt sich die Luftfeuchtigkeit im empfohlenen Bereich von etwa 40 bis 60 Prozent kontrollieren.
Mieter müssen angemessen heizen und lüften
Mieter müssen grundsätzlich so mit der Wohnung umgehen, dass keine vermeidbaren Schäden entstehen. Dazu gehört, ausreichend zu heizen und zu lüften. Eine starre Vorgabe für jede Wohnung gibt es nicht. Was zumutbar ist, hängt unter anderem vom Gebäude, seinem Alter, seiner Ausstattung und den konkreten Umständen ab. Mieter müssen also nicht rund um die Uhr für eine bestimmte Raumtemperatur sorgen oder permanent lüften. Umgekehrt können sie sich bei einem Schimmelschaden nicht ohne Weiteres darauf berufen, überhaupt nicht heizen oder lüften zu müssen. Entscheidend ist, ob ihr konkretes Nutzungsverhalten zum Schaden beigetragen hat.
Gerichte empfehlen oft, zwei- bis dreimal am Tag stoßzulüften (Landgericht Konstanz, Aktenzeichen: 61 S 21/12 sowie Amtsgericht Nürtingen, Aktenzeichen: 42 C 1905/09). Wird nach einem Fenstertausch regelmäßiges Lüften erforderlich, kann ein Mieter sogar verpflichtet werden, zweimal am Tag querzulüften (Landgericht Landshut, Aktenzeichen: 15 S 339/23).
Wäsche dürfen Mieter in der Wohnung grundsätzlich trocknen (Landgericht Frankfurt, Aktenzeichen: 2/13 O 474/89). Mietvertragsklauseln, die dies generell verbieten, sind unwirksam (Landgericht Düsseldorf, Aktenzeichen: 21 T 38/08). Die Experten weisen jedoch darauf hin, dass Mieter die zusätzliche Feuchtigkeit durch ausreichendes Lüften ausgleichen sollten.
Mieter sollten Schimmel sofort melden und dokumentieren
Entdecken Mieter Schimmel oder einen feuchten Fleck, sollten sie Vermieter oder Hausverwaltung unverzüglich informieren, am besten schriftlich. Fotos und eine kurze Beschreibung dokumentieren den Schaden. Die Ursache sollte möglichst schnell geklärt und beseitigt werden. Schimmel entsteht nicht nur durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten, sondern auch durch undichte Leitungen, eindringende Feuchtigkeit oder bauliche Mängel. Mieter sollten dem Vermieter ermöglichen, die Ursache zu untersuchen und den Mangel zu beseitigen. Zugleich sollten sie ihr eigenes Heiz- und Lüftungsverhalten nachweisen können, etwa durch dokumentierte Raumtemperaturen oder Luftfeuchtigkeit.
Bauliche Mängel nehmen den Vermieter in die Pflicht
Liegt die Ursache in der Bausubstanz, kann der Vermieter verantwortlich sein. Denkbar sind etwa Wärmebrücken, undichte Dächer oder Fenster, Feuchtigkeit im Mauerwerk oder defekte Leitungen. Bildet sich Schimmel trotz angemessenen Heizens und Lüftens immer wieder an derselben Stelle, sollte die bauliche Ursache genauer untersucht werden.
Mietminderung setzt einen Mangel voraus
Beeinträchtigt Schimmel die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung und liegt die Ursache nicht beim Mieter, kann ein Mietmangel vorliegen. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kommt dann eine Mietminderung in Betracht. Eine pauschale Minderungsquote für jeden Schimmelfall gibt es nicht. Entscheidend sind unter anderem Ausmaß und Auswirkungen des Mangels. Die Arag-Experten warnen: In älteren Wohnungen sind Wärmebrücken und Schimmelgefahr nicht automatisch ein Mangel, wenn das Gebäude den Bauvorschriften zum Zeitpunkt seiner Errichtung entspricht (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen: VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18).
Wer die Miete kürzt, ohne die rechtlichen Voraussetzungen zu prüfen, riskiert Streit mit dem Vermieter. Mieter sollten Schimmelbefall deshalb zunächst unverzüglich anzeigen und sich bei größeren oder strittigen Schäden rechtlich beraten lassen.
Quelle: Arag / oja
