TÜV Baurechtsreport 2026: Mängel bei sicherheitsrelevanter Gebäudetechnik auf Höchststand
Die sicherheits- und brandschutzrelevante Gebäudetechnik in Deutschland weist zunehmend gravierende Mängel auf. Laut dem aktuellen TÜV Baurechtsreport 2026 hatten im vergangenen Jahr gute jede dritte der wiederkehrend geprüften Anlagen „wesentliche Mängel“ (35,9 Prozent), ein deutlicher Anstieg von 9 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr (2024: 26,9 Prozent).
Weitere 37,2 Prozent der Anlagen wiesen geringfügige Mängel auf. Nur noch gut jede vierte Anlage war mängelfrei (26,9 Prozent). Besonders hohe Mängelquoten zeigen sich bei Lüftungsanlagen, Feuerlöschanlagen und Sicherheitsstrom- und Sicherheitsbeleuchtungsanlagen.
Mehrere zentrale Sicherheitssysteme erreichen inzwischen Mängelquoten von deutlich über 30 Prozent. Gleichzeitig sinkt der Anteil mängelfreier Systeme in vielen Bereichen. „Die Ergebnisse des aktuellen Baurechtsreports zeigen eine systemische Verschlechterung der technischen Gebäudesicherheit und des Brandschutzes“, sagt Dr. Joachim Bühler, Geschäftsführer des TÜV-Verbands. „Gerade in Sonderbauten wie Krankenhäusern, Schulen, Hochhäusern oder Veranstaltungsstätten müssen sicherheitsrelevante Anlagen im Ernstfall zuverlässig funktionieren. Wenn Mängelquoten in nahezu allen Anlagentypen steigen, ist das ein ernstzunehmendes Warnsignal.“
Mängel bei Lüftungs- und Feuerlöschanlagen nehmen deutlich zu
Besonders kritisch ist die Entwicklung bei Lüftungsanlagen. Bei fast jeder zweiten geprüften Anlage (44,2 Prozent) stellten die Sachverständigen wesentliche Mängel fest. Rund jede vierte Anlage wies zudem geringfügige Mängel auf (25,7 Prozent) und nur 30,1 Prozent blieben mängelfrei. Damit erreichen Lüftungsanlagen im Jahr 2025 den höchsten Anteil erheblicher Mängel unter allen geprüften Anlagentypen. Im Vorjahr lag die Quote wesentlicher Mängel noch bei 34,8 Prozent.
„Die hohen Mängelquoten zeigen, dass Defizite bei der Wartung, Instandhaltung und Abstimmung sicherheitsrelevanter Anlagen erhebliche Auswirkungen haben können“, sagt Bühler. „Gerade zentrale Brandschutzsysteme müssen im Ernstfall zuverlässig funktionieren. Fallen Lüftungs- oder Feuerlöschanlagen aus, kann sich ein Brand schneller ausbreiten und Flucht- und Rettungswege beeinträchtigen.“
Auch Feuerlöschanlagen entwickelten sich auffällig negativ. Bei vier von zehn geprüften Anlagen (40,6 Prozent) stellten die Sachverständigen wesentliche Mängel fest. Damit stieg die Quote innerhalb eines Jahres um mehr als 10 Prozentpunkte (2024: 30,4 Prozent). Weitere 30,4 Prozent der Anlagen wiesen geringfügige Mängel auf, lediglich 29,0 Prozent blieben ohne Beanstandung. Feuerlöschanlagen gehören zu den zentralen Sicherheitssystemen eines Gebäudes und sollen Brände bereits in der Entstehungsphase eindämmen oder löschen.
Zuverlässigkeit zentraler Sicherheitssysteme sinkt
Aus Sicht des TÜV-Verbands wird die Resilienz von Gebäuden angesichts hybrider Bedrohungen immer wichtiger. „Sicherheitsrelevante Anlagen müssen auch unter außergewöhnlichen Bedingungen zuverlässig funktionieren“, so Bühler. Wie anfällig zentrale Sicherheitssysteme schon heute sind, zeigen auch die hohen Mängelquoten bei Anlagen für die Bereitstellung von Sicherheitsstrom und Sicherheitsbeleuchtung. Bei Sicherheitsstromversorgungsanlagen stieg der Anteil wesentlicher Mängel innerhalb eines Jahres von 30,0 auf 35,2 Prozent. Gleichzeitig war nur noch knapp jede fünfte Anlage mängelfrei (18,2 Prozent), während fast jede zweite Anlage geringfügige Mängel aufwies (46,6 Prozent). „Wie wichtig eine verlässliche Notstromversorgung für Kliniken, Pflegeheime, Schulen, Notunterkünfte oder Einkaufszentren ist, hat der Stromausfall in Berlin gezeigt“, sagt Bühler. „Hier sind die Betreiber gefordert, in die Wartung und Pflege der Anlagen zu investieren.“
Besonders deutlich verschlechtert hat sich auch die Situation der Sicherheitsbeleuchtungsanlagen. Bei rund jeder dritten geprüften Anlage (35,0 Prozent) wurden wesentliche Mängel festgestellt, ein Anstieg um fast 10 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr. Weitere 45,1 Prozent der Anlagen hatten geringfügige Mängel, nur 19,9 Prozent blieben mängelfrei. Bühler: „Die aktuellen Zahlen zeigen, dass die technische Resilienz vieler Gebäude nicht mit den wachsenden Anforderungen Schritt hält. Wenn zentrale Systeme im Ernstfall nicht zuverlässig arbeiten, stoßen Sicherheitskonzepte schnell an ihre Grenzen.“
Gebäudesicherheit ganzheitlicher denken
Auffällig ist zudem die Entwicklung bei den erstmaligen Prüfungen vor Inbetriebnahme. Nachdem sich der Anteil wesentlicher Mängel in den vergangenen Jahren auf vergleichsweise konstantem Niveau bewegte (2021: 17,0 Prozent; 2024: 19,7 Prozent), stieg er im Jahr 2025 deutlich auf 26,3 Prozent an. „Der deutliche Anstieg wesentlicher Mängel bei erstmaligen Prüfungen zeigt, dass viele Probleme schon in der Planungs- und Errichtungsphase entstehen“, sagt Bühler. „Sicherheitsrelevante Anlagen müssen deshalb über den gesamten Gebäudelebenszyklus hinweg stärker in den Fokus rücken, von der Planung über die Inbetriebnahme bis zum laufenden Betrieb. Nur so lassen sich Gebäude langfristig sicher und resilient betreiben. Besonders in Einrichtungen der Kritischen Infrastruktur ist eine funktionierende Gebäudetechnik im Ernstfall entscheidend.“
Was sind die Ursachen für die steigende Mängelzahl?
Die steigenden Mängelquoten haben aus Sicht des TÜV-Verbands mehrere Ursachen. Moderne Gebäude werden technisch immer komplexer, gleichzeitig geraten Wartung und Instandhaltung vielerorts unter Kostendruck. Hinzu kommt, dass der Betrieb sicherheitstechnischer Anlagen zunehmend spezialisiertes Fachwissen erfordert.
Fehler an Schnittstellen zwischen verschiedenen technischen Systemen, unzureichende Wartung oder fehlende personelle Ressourcen können dazu führen, dass Mängel entstehen oder über längere Zeit bestehen bleiben. Daher leitet der TÜV-Verband aus den Ergebnissen des diesjährigen Baurechtsreports drei zentrale Handlungsempfehlungen ab:
- Prüfung und Wartung verbindlich stärken: Sicherheitsrelevante Anlagen müssen bundesweit nach einheitlichen Standards geprüft, gewartet und dokumentiert werden.
- Mängel konsequent beseitigen: Festgestellte erhebliche Mängel dürfen nicht folgenlos bleiben. Betreiber müssen sicherstellen, dass sie zeitnah behoben und anschließend unabhängig nachgeprüft werden.
- Gebäude besser auf Krisen vorbereiten: Betreiber müssen die Resilienz ihrer Gebäude stärker in den Blick nehmen. Dazu gehören funktionierende Notstromsysteme, klare Zuständigkeiten für den Ernstfall und regelmäßig überprüfte Notfall- und Betriebskonzepte.
Über den TÜV-Verband
Der TÜV-Verband e.V. vertritt die politischen Interessen der TÜV-Prüforganisationen und fördert den fachlichen Austausch seiner Mitglieder. Er setzt sich für die technische und digitale Sicherheit sowie die Nachhaltigkeit von Fahrzeugen, Produkten, Anlagen und Dienstleistungen ein. Grundlage dafür sind allgemeingültige Standards, unabhängige Prüfungen und qualifizierte Weiterbildung. Ziel ist, das hohe Niveau der technischen Sicherheit zu wahren, Vertrauen in die digitale Welt zu schaffen und die Lebensgrundlagen zu erhalten. Dafür ist der Verband im regelmäßigen Austausch mit Politik, Behörden, Medien, Unternehmen und Verbraucher:innen.
ZVEI fordert: Betreiber stärker in die Pflicht nehmen
Dirk Dingfelder, Vorsitzender des ZVEI-Fachverbands Sicherheit, sieht einen dringenden Nachholbedarf bei der Instandhaltung von Sicherheitstechnik: „Die beste Technik verliert an Zuverlässigkeit, wenn sie nicht gepflegt wird. Im Markt begegnen uns immer wieder Anlagen, die nur nachlässig oder gar nicht gewartet werden. Im Unterschied zur TÜV-Plakette am Auto, bei der jeder auf einen Blick erkennen kann, ob sie abgelaufen ist, fällt das bei sicherheitstechnischen Anlagen zunächst nicht auf.“ Die vertiefende Analyse zum Beispiel für Brandmeldeanlagen und Rauch- und Wärmeabzugsanlagen zeige, dass die eingesetzte Technik selten die Fehlerquelle ist. Die öffentliche Wahrnehmung sei jedoch eine andere, denn der Betreiber der Anlage werde im Report nicht sichtbar – das Typenschild des Herstellers hingegen schon. „Es gilt, die Betreiber deutlich stärker in die Pflicht zu nehmen“, so Dingfelder weiter.
Die Analyse der Ergebnisse des Baurechtsreports zeigt: Technische Defekte an sicherheitstechnischen Komponenten spielen lediglich eine untergeordnete Rolle. Moderne sicherheitstechnische Anlagen sind in der Regel zuverlässig ausgelegt. Sie verfügen über automatische Prüf- und Überwachungsfunktionen, mit denen sich Abweichungen frühzeitig erkennen. Diese lassen sich mit vergleichsweise geringem Aufwand beheben.
Vor allem organisatorische und betriebliche Mängel
Der Schwerpunkt der Beanstandungen liegt vielmehr in organisatorischen und betrieblichen Mängeln. Dazu zählen unzureichend gepflegte oder nicht aktualisierte technische Dokumentationen, unregelmäßige oder fachlich nicht ausreichende Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen sowie Defizite bereits in der Planungs- und Errichtungsphase. Häufig sind Unterlagen nicht ausreichend dokumentiert, weichen vom tatsächlichen Anlagenzustand ab oder berücksichtigen spätere bauliche und technische Änderungen nicht.
Hinzu kommt, dass Wartungs- und Inspektionsarbeiten vielfach nicht den bau- und anlagentechnischen Mindestanforderungen entsprechen. „Sicherheitstechnische Anlagen können ihre Schutzwirkung nur dann entfalten, wenn sie fachgerecht betrieben, regelmäßig instandgehalten und vollständig dokumentiert werden“, betont Dingfelder. Unabhängig vom technischen Ausstattungsniveau liege die Verantwortung dafür in erster Linie bei den Gebäude- und Anlagenbetreibern.
