Neuer Wohnraum durch Dachaufstockung und -ausbau
Wohnraum ist knapp, der Wohnungsbau stockt. Mit dem „Bau-Turbo” setzt die neue Bundesregierung auf Tempo und neue Impulse für bezahlbares Wohnen. Gleichzeitig steht der Bausektor weiterhin vor der Herausforderung, seine Klimaziele zu erfüllen. Nachverdichtung im Bestand – insbesondere durch Aufstockung und Ausbau – bietet die Chance, Wohnraumoffensive und Klimaziele sinnvoll miteinander zu verknüpfen.
Doch das Potenzial bestehender Gebäude ist bislang weitgehend ungenutzt: 429.252 zusätzliche Wohnungen* könnten zukünftig unter und auf deutschen Dächern entstehen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Berliner Technologieunternehmens Leaftech, die von Velux beauftragt wurde und im Rahmen des Summits von Neues Bauen – 80 Sekunden in Berlin vorgestellt wird.
Die Studie ergänzt frühere Marktanalysen, indem sie das Potenzial nicht nur quantitativ erfasst, sondern auch qualitativ hinsichtlich des Bedarfs, technischer und baurechtlicher Parameter sowie Wirtschaftlichkeit eingrenzt. Auch die Eigentümerstruktur wird in der Analyse berücksichtigt, da sie die praktische Umsetzbarkeit von Nachverdichtungsmaßnahmen erheblich beeinflusst. Das Ergebnis liefert damit eine realistische Einschätzung des Potenzials, das durch skalierbare Ansätze tatsächlich erschlossen werden kann. Anhand dieser Kriterien ergibt sich für Deutschland ein Potenzial von 77.811 Wohngebäuden, auf denen zusätzliche 272.429 Wohneinheiten geschaffen werden könnten. Besonders groß ist dieses Potenzial in Bayern (64.685 mögliche Wohnungen), gefolgt von Hamburg (46.784), Hessen (31.541), Baden-Württemberg (30.340) und Schleswig-Holstein (24.751).
„Die Ergebnisse der Studie machen deutlich: Wir sollten besser nutzen, was längst da ist. Dachaufstockung und Ausbau sind wirksame Maßnahmen, um schnell und skalierbar Wohnraum zu schaffen“, sagt Matthias Mager, Geschäftsführer von Velux Deutschland. „Die Ergebnisse der Studie sind deswegen so wertvoll, weil sie über theoretische Szenarien hinausgehen – und sowohl konkrete als auch realistische Anknüpfungspunkte liefern, an denen wir als Unternehmen ansetzen können, um jetzt ins Handeln zu kommen.“
Fokus auf Potenziale für die schnelle Umsetzung
Um konkrete Handlungsperspektiven aufzuzeigen, trifft die Studie zunächst ausschließlich Aussagen über das Potenzial von Wohngebäuden mit den entsprechenden technischen Voraussetzungen (z. B. in Bezug auf Baujahr, Fläche oder Dachform) sowie solche, bei denen Aufbau und Aufstockung voraussichtlich baurechtlich zulässig sind (z. B. aufgrund der Traufhöhe) und sich wirtschaftlich rechnen (gemessen an der durchschnittlichen Nettokaltmiete). Außerdem betrachtet die Analyse vor allem die Regionen, in denen die Wohnungsnot besonders groß ist (mit Leerstandsquoten von unter 3,5 %).
Darüber hinaus ermöglicht die Studie eine differenzierte Betrachtung des Potenzials nach Eigentümerstruktur – mit dem Ziel, jene Gebäude zu identifizieren, bei denen die Umsetzung von Nachverdichtungsmaßnahmen besonders realistisch und kurzfristig möglich ist. Wird das Potenzial auf Gebäude ohne Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) begrenzt, ergibt sich ein realistisch erschließbares Potenzial von 272.429 Wohneinheiten. Bezieht man auch WEGs mit ein, steigt die Zahl auf 429.252. Berücksichtigt man darüber hinaus auch Altbauten oder Einfamilienhäuser, liegt das Potenzial sogar deutlich höher.
Nichtwohngebäude wie reine Büro- oder Betriebsgebäude wurden in der Analyse nicht betrachtet.
Praktikable und verlässliche Rahmenbedingungen – und eine Branche, die Verantwortung übernimmt
Um diese Potenziale großflächig und zügig ausschöpfen zu können, müssen bürokratische, rechtliche und strukturelle Barrieren abgebaut werden. Zum Beispiel durch vereinfachtes Baurecht und baurechtliche Vorgaben, schnellere Genehmigungsverfahren und stabile Förderprogramme mit konstanten Anforderungen, die Bauwirtschaft und Bauenden Planungssicherheit geben.
„Damit tragfähige und skalierbare Lösungen entstehen können, braucht es neben den entsprechenden politischen Rahmenbedingungen auch eine enge und koordinierte Zusammenarbeit innerhalb der Branche. Es gibt viele Unternehmen und Betriebe, die bereits seit Jahren erfolgreich Ausbauten und Aufstockungen im Dach umsetzen. Wandel kann nur gelingen, wenn wir unser Wissen und Engagement bündeln“, so Matthias Mager weiter. Zu diesem Zweck wurde bereits im März unter der Leitung von Velux und im Rahmen des Netzwerks Neues Bauen – 80 Sekunden eine Taskforce gegründet, die das Ziel verfolgt, das ungenutzte Potenzial von Dachgeschossen systematisch zu analysieren und durch Pilotprojekte zu erschließen. Neben Velux und Leaftech beteiligen sich die Unternehmen Schlüter Systems, Saint-Gobain (mit den Marken Isover und Rigips) sowie Mitsubishi Electric Europe.
Die Potenzialanalyse ist wesentlicher Bestandteil der Arbeit dieser Taskforce. Die vollständigen Ergebnisse werden heute im Rahmen des Summits von Neues Bauen – 80 Sekunden in Berlin durch Leaftech und Velux vorgestellt. Neben Keynotes von Michael Dittel (CEO Leaftech) und Matthias Mager (Geschäftsführer Velux Deutschland) ist auch Bauministerin Verena Hubertz als Sprecherin beim Summit vertreten. In Panels und Gesprächen stehen erste Handlungsempfehlungen für Politik, Kommunen und die Bauwirtschaft im Fokus.
Die vollständige Studie ist online abrufbar.
* (Eine Wohneinheit entspricht in etwa 75m2 Wohnfläche)
