Warum die Teilwarmmiete ein Hürdenlauf wird

Im Koalitionsvertrag der neuen Ampel-Regierung zum Klimaschutz im Gebäudebereich steht: „Um das Mieter-Vermieter-Dilemma zu überwinden, prüfen wir einen schnellen Umstieg auf die Teilwarmmiete.“

Wenn Vermieter an den Heizkosten beteiligt würden, das ist der Grundgedanke von Teilwarmmiete, würde dies Anreize schaffen, in Maßnahmen zu investieren, die den gebäudebedingten Heizbedarf senkten. Außerdem in Heiztechniken, von denen auszugehen ist, dass über sie die Heizkosten nicht weiter so stark steigen, wie das bei den fossilen Brennstoffen derzeit der Fall ist und in Zukunft auch weiter sein wird.

Die CO₂-Besteuerung fossiler Brennstoffe, die ja ein Anreiz sein soll, in erneuerbare Energien und Energiesparen zu investieren, lässt den Mietermarkt sprichwörtlich kalt: Mieter müssen im Kaltmietsystem die Wärmekosten alleine tragen, umgekehrt haben sie keine Möglichkeit, auf die Art der Wärmeversorgung und die Gebäudeeffizienz (Dämmstandards) Einfluss zu nehmen. Die CO₂-Besteuerung kommt hier also nicht zum Ziel, vielmehr verschärft sie über die steigenden Heizkosten soziale Lagen noch.

Kaltmietsystem und Verursacherprinzip

Das nun vom Öko-Institut Ende November vorgelegte, 34 Seiten umfassende Kurzgutachten wurde im Auftrag des Umweltbundesamts (UBA) und des Bundesumweltministeriums (BMU) erstellt. Schon die alte Bundesregierung sah im bisherigen Kaltmieten-System also ein Problem, das sich insbesondere mit der Einführung der CO₂-Besteuerung fossiler Brennstoffe in Zukunft weiter zuspitzt. Es geht dabei aber noch um mehr.

In gewissem Rahmen ist der Bewohner einer Wohnung selbst dafür verantwortlich, wie hoch seine Kosten für die Heizung und Warmwasser ausfallen: Der eine heizt die Räume höher auf als der andere, der nächste verhält sich ggf. ineffizient, weil er die Fenster auch im tiefsten Winter permanent auf Kipp stehen lässt und darüber energetisch falsch lüftet.

Gleiches Bild beim Warmwasser: Natürlich ist die Rechnung des Menschen höher, der ein Dauerduscher ist oder der täglich ein Bad nimmt. Hier ist das Verursacherprinzip, das sich in der einen oder anderen Form dann in der Höhe der zu zahlenden Rechnung spiegelt, klar. Auch deshalb stehen Warmmietensysteme nicht zur Debatte mit pauschalen Heizkosten, gewissermaßen in Form einer Flatrate, weil sie verschwenderisches Verhalten begünstigen und das verbraucherbedingte Verursacherprinzip aushebeln. Tatsächlich müssten dann Verbrauchs-Obergrenzen eingeführt werden, wie man das von anderen Flatrate-Systemen kennt.

Teilwarmmiete: Neudefinition von Verantwortung

Wenn man allerdings ein Teilwarmmietensystem einführt, dann würden die Heizkosten auf beide Parteien (Mieter/Vermieter) in einem bestimmten Verhältnis umgelegt – und damit einerseits dem Umstand entsprochen, dass die Heizkosten vom Verbraucherverhalten abhängen, aber andererseits auch, dass der Vermieter für den energetischen Zustand seines Hauses Verantwortung übernehmen muss, was die beschriebene Situation grundsätzlich gerechter machen würde.

Blick auf die Studie des Öko-Instituts

Das Öko-Institut stellt in seiner Kurzstudie drei Teilwarmmieten-Modelle vor, die aktuell relevant wären. Es handelt sich um das so genannte „Referenztemperaturmodell“, das in Schweden bereits in einzelnen Siedlungen praktiziert wird und bei dem in der Warmmiete die Garantie einer Mindesttemperatur enthalten ist und die Mieter dann die Kosten einer Mehrbeheizung tragen müssen.

Ein anderes, älteres Modell wurde bereits vor 20 Jahren vom Institut für Wohnen und Umwelt (IWU) im Rahmen einer Studie vorgestellt und wurde nun jüngst in einem Bundestagsantrag von der FDP zur Prüfung durch die Bundesregierung wieder aufgegriffen. Dieses schafft marktwirtschaftliche Anreize für Vermieter, in Maßnahmen zu investieren, weil ihnen darüber eine Rendite in Aussicht gestellt wird: Dieses Modell arbeitet mit Grundheizkosten, die in der Kaltmiete enthalten sind, nach einer bestimmten Formel berechnet werden und die dann nicht mehr verändert werden, nur ggf. über den Faktor Brennstoffkosten. Das, so die Überlegung, könnte den Anreiz schaffen, durch Modernisierungsmaßnahmen den Grundbedarf zu senken und das würde wiederum dem Vermieter eine Gewinnspanne im Gegenzug in Aussicht stellen. Die von den Grundheizkosten nicht erfassten Verbrauchskosten werden in diesem System, individuell abgerechnet, von den Mietenden getragen.

Das Öko-Institut bescheinigt diesem Modell zwar eine größere Anreizwirkung für Vermieter. Auf der anderen Seite stellt es aber den Ansatz der starren Grundheizkosten aus Mietersicht in Frage, wenn sie den einst ermittelten Werten dann später nicht mehr entsprechen.

Deshalb schlägt das Öko-Institut in seiner Studie ein „Prozentmodell“ vor, das vom Grundsatz her auch auf die Teilung zwischen Grundheizkosten und Verbrauchskosten wie die beiden anderen Modelle setzt, aber die Basis die gebäudebedingten und die verbraucherbedingten Heizkosten sind, die dann prozentual anteilig als Grundheiz- und Verbrauchskosten gesplittet werden, z. B. 30/70.

Teilwarmmiete im Mietrecht: Aufwändig, mitunter schwierig

Rechtlich gesehen lassen sich laut Studie alle Teilwarmmieten-Modelle in das bestehende Mietrechtsgefüge einbauen. Doch gestaltet sich die Praxis dann wohl eher aufwändig bzw. mitunter schwierig: Abgesehen von den teilweise notwendigen (mess)technischen Ausrüstungen und Berechnungen, die jeweils in den einzelnen Modellen zur Umsetzung notwendig sind, müssen auch die Mietverträge neu aufgesetzt werden, was zwischen Mieter und Vermieter Konfliktpotenzial birgt. Hinzu kommt der bürokratische Aufwand, z. B. Sozialleistungen anpassen zu müssen.

Für Modernisierung als Anreiz allein zu schwach

Die Teilwarmmieten-Überlegung hat auch noch einen weiteren Haken. Sie allein würden vermutlich nicht ausreichen, einen Vermieter zu umfangreichen energetischen Modernisierungen seines Gebäudes zu bringen. Denn die Investition steht nur im Verhältnis zu den dann eingesparten eigenen Heizkostenanteilen und zugleich würde der Mieter von ihnen profitieren ohne dass der Vermieter davon wiederum profitiert.

Zwar gibt es die Möglichkeit, nach § 559 BGB über die Modernisierungsumlage Kosten für energetische Maßnahmen in einem gewissen Umfang auf Mieter umzulegen, doch ist sie auf beiden Seiten in der Praxis sehr umstritten. Die neue Ampel-Koalition hat im Kontext ihrer Umstiegs-Ankündigung allerdings auch angekündigt, dass im Zuge dieser die Modernisierungsumlage für energetische Maßnahmen in dem dann neuen System aufgehen soll. Wie das geschehen soll, ist noch völlig offen.

Teilwarmmiete muss flankiert werden

Das Öko-Institut kommt folglich zu einem ambivalenten Fazit, nämlich diesem, dass Teilwarmmietenmodelle grundsätzlich sinnvoll wären aus klimaschutz- und sozialpolitischer Sicht und dass sie eine gewisse Anreizwirkung für Vermietende besitzen, im Eigeninteresse den gebäudegebundenen Heizenergiebedarf zu senken. Diese sollte aber auch nicht überschätzt werden, weil der Anreiz nicht so stark genug ist, tatsächlich in die Tiefe gehende Modernisierungen zu bewirken.

Ein Teilwarmmietenmodell könne demzufolge die Modernisierungsumlage nicht vollwertig ersetzen, lautet das Resümee. Es könne staatliche Förderprogramme oder spezielle Fördermechanismen eben nicht ersetzen. Ein solches Vorhaben dürfte von der neuen Ampel-Regierung auch nicht zu erwarten sein, wenngleich man nun umso mehr gespannt sein dürfte, wie die Modernisierungsumlage im neuen System aufgehen soll/wird und ob das Ganze mit weiteren Förderanreizen verknüpft wird. Dass ein Umstieg von der Kaltwärme-Miete hin zu einer Teilwarmmiete schnell geprüft werden soll, ist löblich. Schnell kommen wird ein solcher Umstieg dann wohl allerdings nicht.

Dittmar Koop ist Journalist für erneuerbare Energien und Energieeffizienz.

Hier der Link zur Studie „Teilwarmmietenmodelle im Wohnungsmietrecht als geeignetes Anreizinstrument zum Klimaschutz?“ des Öko-Instituts.