Mietkauf: Gute Lösung für einkommensschwache Familien

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin betreibt gesellschaftlich relevante Forschung auf dem Gebiet der Sozial- und Wirtschaftswissenschaften. Nun hat das DIW einen neuen Vorschlag präsentiert, der die Probleme auf dem deutschen Wohnungsmarkt adressiert. Das sogenannte Mietkaufmodell könnte mehr Menschen den Erwerb einer Immobilie und damit den Aufbau von Vermögen erlauben. Einige Fragen sind jedoch noch ungeklärt.

Viele Haushalte in Deutschland verfügen nicht über das benötigte Eigenkapital zum Erwerb eigener Immobilien. Das liegt auch an den steigenden Mietkosten, durch die es zunehmen schwer fällt, die notwendigen Summen anzusparen. An dieser Stelle setzt der Vorschlag von Markus Grabka vom DIW und Peter Gründling, der als freier Finanzberater tätig ist, an.

Die Grundidee: Der Staat tritt als Bauherr in Vorleistung und schreibt den Bau von Eigentumswohnungen aus. Diese Wohnungen vergibt der Staat anschließend bevorzugt an Familien mit Kindern, in denen der Haushaltsvorstand nicht älter als 40 Jahre ist und die über kein nennenswertes Eigenkapital verfügen. Mietkauf bedeutet dann, dass die Haushalte über konstante monatliche Tilgungen Stück für Stück Eigentümer der Immobilie werden. Die Eigentumswohnung sollte spätestens bis zum Rentenbeginn abbezahlt sein, damit die Mietkäufer im Alter ein Vermögen besitzen, das sie – auch weil die Wohnkosten dann weitgehend entfallen – vor Altersarmut schützt.

Die monatlichen Mietkaufzahlungen wären über die Laufzeit stabil und würden in etwa der Miete für eine vergleichbare Wohnung entsprechen. Im Fall einer beispielhaften 100-Quadratmeter-Wohnung, für deren Bau rund 210.000 Euro inklusive Nebenkosten investiert werden müssten, läge die Monatsrate bei einer Laufzeit von gut 24 Jahren bei rund 933 Euro – inklusive Erbpachtzins und einer Rücklage für Instandhaltungsmaßnahmen, die über die Jahre nötig werden. Bei einer längeren Laufzeit von etwa 33 Jahren wären es monatlich knapp 756 Euro. Zum Vergleich: Eine Familie mit Kindern hat in einer Großstadt im Jahr 2017 durchschnittlich rund 750 Euro Kaltmiete pro Monat gezahlt.

Die Kosten für den Staat würden sich auf die Anschubfinanzierung und einen Inflationsausgleich über die Jahre beschränken. Durch die Rückzahlungen der Mietkäuferhaushalte finanzierten sich Bau und Mietkauf weiterer Objekte langfristig nahezu von selbst. „Das Mietkaufmodell wäre also nicht nur eine potenziell sehr effektive Möglichkeit, mehr Menschen den Weg in die eigenen vier Wände zu ebnen, sondern angesichts manch anderer Förderinstrumente auch eine besonders kostengünstige“, so Peter Gründling

Gleichwohl wären mit dem Modell auch Herausforderungen verbunden. So müsste sichergestellt werden, dass nur solche Haushalte zum Zuge kommen, die sich auf anderem Wege keine Immobilie leisten könnten, um Mitnahmeeffekte zu vermeiden, wie sie beim Baukindergeld beobachtet werden konnten. Dazu wäre ein Punktesystem nach sozialen Kriterien denkbar. Zudem sollten Fehlinvestitionen vermieden werden, beispielsweise in Regionen mit schrumpfender Bevölkerung, Leerstand und fallenden Immobilienpreisen.