Einfaches Bauen nach dem Gebäudetyp E: BMJV und BMWSB legen Eckpunkte vor

Bauen in Deutschland soll einfacher, günstiger und schneller werden. Dazu kann der Gebäudetyp E einen wichtigen Beitrag leisten. Beim Gebäudetyp E wird auf zahlreiche Baustandards verzichtet, die gesetzlich nicht zwingend sind. Dadurch reduzieren sich die Baukosten. Zukünftig soll es für Vertragsparteien einfach und rechtssicher möglich sein, einen Gebäudetyp E zu vereinbaren. Zugleich soll der Gebäudetyp E in der Praxis etabliert werden. Das sieht ein Eckpunktepapier vor, das das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen heute gemeinsam vorgelegt haben.

Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz Dr. Stefanie Hubig erklärt dazu: "Der Gebäudetyp E ist ein bisschen wie Baupreisbremse und Bauturbo in einem. Denn einfaches Bauen kostet weniger und geht schneller. Genau dafür steht der Gebäudetyp E. Bislang wird in Deutschland fast immer nach dem Goldstandard gebaut. Dabei geht gutes und sicheres Wohnen oft auch günstiger. Nicht jeder braucht die fünfte Steckdose im Wohnzimmer. Auch auf den Handtuchheizkörper im Bad legt nicht jeder Wert, wenn es ohnehin eine Fußbodenheizung gibt. Mit dem Gebäudetyp-E-Vertrag wollen wir einen praktikablen Weg eröffnen, auf hohe Baustandards zu verzichten – wenn alle Vertragsparteien das wollen. Fachleute sind überzeugt: Dadurch lassen sich beim Bauen erhebliche Kosten sparen. Das ist wichtig in Zeiten, in denen bezahlbarer Wohnraum knapp ist. Wir unterstützen damit private Bauherren bei der Verwirklichung ihres Traums vom Eigenheim. Und auch Mieterinnen und Mieter werden profitieren, wenn der Neubau von Wohnungen einfacher wird. Der Gebäudetyp E ist Teil unserer Offensive für bezahlbares Wohnen."

Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen Verena Hubertz erklärt dazu: "Wir wollen mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen. Dazu müssen wir anders bauen und das ist der Gebäudetyp E. Gebäudetyp E heißt: Wir bauen einfacher, schneller und günstiger, ohne an Qualität zu sparen. Das geht, wenn wir uns auf das Wesentliche konzentrieren: kompakte Grundrisse, robuste Materialien und weg von Schnickschnack, der den Bau verteuert. Die Pilotprojekte zeigen es längst: Fensterlüftung statt komplizierter Anlagen, weniger massive Wände, serielle Bauweise mit schlanken Konstruktionen. Auf Standards, die nicht unbedingt notwendig sind, kann verzichtet werden, um allen Beteiligten das Planen und Bauen zu erleichtern. Das gibt mehr Freiheit und sinkende Kosten für alle."

Derzeit muss die Baupraxis einen hohen Baustandard und zahlreiche anerkannte Regeln der Technik einhalten, wenn nicht Gegenteiliges gesondert vereinbart wird. Das kann dazu führen, dass eine Planung und Bauausführung gewählt wird, die über den eigentlichen Bedarf hinausgeht. Hier setzt der Gebäudetyp E an: Ist zum Beispiel bei den Fenstern die Dreifachverglasung oder im Badezimmer der Handtuchheizkörper zusätzlich zur Fußbodenheizung nicht erforderlich, soll hier künftig eingespart werden können.

Der Gebäudetyp E steht für einfaches bedarfsgerechtes Bauen. Zumeist werden mit diesem Schlagwort Neubauprojekte bezeichnet, bei denen durch einfaches und innovatives Bauen Kosteneinsparungen erzielt werden, ohne dass dabei die Wohnqualität leidet. Das kann beispielsweise die Konstruktion und Technik betreffen, aber auch den Verzicht auf Komfortstandards bei der Ausstattung bedeuten. Ein konkreter Gebäudetyp mit spezifizierten baulichen Eigenschaften ist hingegen nicht gemeint. Der Gebäudetyp E ist sowohl beim Neubau als auch beim Bauen im Gebäudebestand möglich.

Eckpunkte zum Gebäudetyp E 

1. Schaffung eines Gebäudetyp-E-Vertrags

Es soll eine einfache und bürokratiearme Möglichkeit eröffnet werden, einen Gebäudetyp-E-Vertrag zu schließen. Der Vertrag soll ermöglichen, rechtssicher einfachere Baustandards zu vereinbaren. Dabei soll an die technischen Baubestimmungen der Länder angeknüpft werden. In den Bereichen, in denen die technischen Baubestimmungen der Länder keine Regelungen vorsehen, soll nur ein einfacher Standard geschuldet sein. Eine Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik soll nicht mehr stets zu einem Mangel führen. Der Verbraucherschutz soll dabei gewährleistet bleiben. Wenn die Bauparteien keinen Gebäudetyp-E-Vertrag schließen, bleibt es bei den üblichen Standards.

2. Etablierung des Gebäudetyps E in der Praxis

Der Gebäudetyp E soll in der Planungs- und Baupraxis etabliert werden. Dazu sollen die geplanten zivilrechtlichen Regelungen mit einer Vielzahl von Maßnahmen begleitet werden. Insbesondere sollen vorhandene Erkenntnisse nutzbar gemacht und das Wissen über den Gebäudetyp E noch weiter verbreitet werden. Beispielsweise sollen Ergebnisse bisheriger Pilotprojekte ausgewertet und der Fachöffentlichkeit zugänglich gemacht, und es soll eine Best-Practice-Sammlung, einschließlich Verträgen, erarbeitet werden.

In einem nächsten Schritt soll ein Austausch über die Eckpunkte mit Ländern, Fachkreisen und Verbänden stattfinden. Auf der Grundlage dieser Gespräche sollen anschließend praxistaugliche gesetzliche Regelungen zum Gebäudetyp-E-Vertrag erarbeitet werden.

Das Eckpunktepapier und ergänzende Beispiele für die Planung und Bauausführung finden Sie hier:

ZVEI: Zukunftssichere Elektroausstattung unverzichtbar 

Während der ZVEI das Anliegen teilt, Bauen kostengünstiger und einfacher zu gestalten, fordert er, die Elektroinstallation von Kosteneinsparungen auszunehmen. „Eine reduzierte Erstausstattung in der Elektroinstallation führt zu höheren Nachrüstkosten und verzögert die notwendige Transformation des Gebäudesektors“, sagt Sebastian Treptow, ZVEI-Bereichsleiter Gebäude.

Der ZVEI plädiert dafür, umzudenken und nicht nur die kurzfristigen Baukosten, sondern die langfristigen Energie- und Betriebskosten zum Maßstab zu machen. Eine zukunftsfähige Elektroinstallation betrage im Neubau lediglich vier bis fünf Prozent der Gesamtkosten. Auch bei der Sanierung ist es kontraproduktiv, aus Kostengründen auf zukunftssichere Ausstattungsmerkmale zu verzichten. Dies würde den Aufwand für eine spätere Integration von Energiewendetechnologien wie Wärmepumpe, PV-Anlage, Stromspeicher oder Ladestationen nur erhöhen.

Den Ansatz, mit dem Gebäudetyp E von bautechnischen Normen mit Blick auf die Technische Gebäudeausrüstung (TGA) abzuweichen, kritisiert der ZVEI: „Normen sind ein Garant für Sicherheit, Qualität und Effizienz beim Bauen“, so Treptow. Da Baurecht Ländersache ist, muss der Bund den Schulterschluss mit den Ländern suchen, um einheitliche Mindeststandards sicherzustellen, nur so lässt sich ein Flickenteppich bei der Ausgestaltung vermeiden.

Mit Blick auf den aktuellen Stand der Diskussion um den Gebäudetyp E fordert der ZVEI die Bundesregierung auf, die im Entwurf genannte „robuste und einfache Haustechnik“ konkret zu definieren. Hier sollten die relevanten Verbände dringend beteiligt werden.

Das entsprechende Positionspapier finden Sie online unter Gebäudetyp E: Zukunftsfähiges Bauen braucht starke Elektroinfrastruktur.

ZDB: Baurechtlicher Meilenstein

Das Baugewerbe begrüßt die Eckpunkte zum Gebäudetyp E als wichtigen Schritt zu mehr Kosteneffizienz beim Wohnungsbau. Die geplante zivilrechtliche Verankerung schafft die dringend benötigte Rechtssicherheit für Bauherren und Unternehmen, so Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer Zentralverband Deutsches Baugewerbe: 

„Der Gebäudetyp E kann ein wirksames Instrument werden, um Bauen wieder bezahlbar zu machen – vorausgesetzt, er wird konsequent umgesetzt. Wir brauchen die Freiheit, kostengünstig und innovativ zu bauen, ohne uns in einem Dickicht zum Teil überambitionierter Standards zu verlieren. Dabei gilt selbstverständlich: Sicherheit und Qualität haben oberste Priorität. 
Endlich können Bauherren und Unternehmen von überambitionierten technischen Regeln abweichen, ohne in Haftungsfallen zu geraten – das ist ein baurechtlicher Meilenstein. Entscheidend für den Erfolg wird sein, dass die Länder nicht durch zusätzliche Anforderungen in den Richtlinien die Vorteile wieder zunichtemachen. 
Jetzt muss es schnell gehen: Nach Jahren steigender Baukosten und sinkender Fertigstellungszahlen darf der Gesetzgebungsprozess nicht verschleppt werden. Bauwillige und Baubranche brauchen Klarheit, um den Bau-Turbo auch zünden zu können.“ 

Bauindustrie: Trotz Wermutstropfen - Eckpunkte erfassen Kern des Problems

Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie:

Bauen muss wieder bezahlbar und einfacher werden. Dadurch steigen nicht nur die Fertigstellungszahlen im Wohnungsbau, sondern Mieten werden auch wieder erschwinglicher. Denn die für 2025 angestrebten 220.000 neuen Wohnungen können und sollten weder die Politik noch die Bürgerinnen und Bürger zufrieden stellen.
Mit den Eckpunkten für den "Gebäudetyp E" haben die Bundesministerinnen Hubertz und Hubig den Grundstein dafür gelegt. Gut ist, dass die Eckpunkte den Kern des Problems erfassen: Eine Abkehr zur Einhaltung der sog. anerkannten Regeln der Technik. Wichtiger ist aber, dass dafür ein fundamentaler Wandel zum Ansatz der Ampel beschrieben wird. So soll anstatt einer Definition von Positiv- oder Negativlisten der zu verwendenden Normen und Anforderungen, was zu endlosen Streitigkeiten führen würde, das im Bauordnungsrecht beschriebene Schutzniveau künftig als Grundlage für den Bau von Gebäuden dienen. Alles darüber hinaus kann der Bauherr frei entscheiden. Denn so wird bereits per Gesetz ein guter Wohnkomfort erreicht, aber auf kostenintensive Gebäudemerkmale verzichtet. Das haben wir seit Beginn der Debatte gefordert, jetzt wurden wir gehört.
Ein kleiner Wermustropfen ist, dass diese wichtige Änderung nur im Rahmen eines bestimmten Vertragsmodell möglich sein soll, nicht aber grundsätzlich für einfaches Bauen in Deutschland gilt. Es muss vermieden werden, dass dadurch ein ungerechtfertigtes Stigma für eine bestimmte Gebäudeklasse entsteht.
Die Eckpunkte und Einzelheiten werden wir nun genau prüfen und uns in dem avisierten Stakeholder-Prozess beteiligen. Für den Moment bleibt aber festzuhalten, dass die Weichen richtiggestellt sind. Das Fine-Tuning wird folgen.

BSB: Wo bleibt die Kostentransparenz?

Mit dem Eckpunktepapier zum Gebäudetyp E senden Justiz- und Bauministerium ein wichtiges Signal für mehr Transparenz. Der Bauherren-Schutzbund BSB begrüßt, dass zentrale Forderungen des Verbandes darin aufgegriffen wurden – zugleich bleibt jedoch die entscheidende Frage der konkreten Kostentransparenz weiterhin offen.

Der BSB sieht es positiv, dass mehrere seiner zentralen Forderungen in das Eckpunktepapier eingeflossen sind. „Besonders begrüßen wir, dass die Bundesregierung die bislang fehlende Transparenz über Abweichungen von technischen Normen als Problem erkannt hat und hier nachjustieren will“, sagt BSB-Pressesprecher Erik Stange.
Mit dem geplanten neuen Vertragstyp für den Gebäudetyp E sollen Bauherren künftig klar und unmissverständlich darüber informiert werden, wenn von Baustandards zur Kostenreduktion abgewichen wird. Diese Offenheit ist ein wichtiger Schritt, denn nur gut informierte Verbraucherinnen und Verbraucher können eine fundierte Entscheidung über ihr Bauvorhaben treffen.
Damit diese Entscheidungen tatsächlich auf solider Grundlage getroffen werden können, fordert der BSB jedoch eine deutliche Nachschärfung. „Neben den Abweichungen müssen nun auch die daraus resultierenden Kostenvorteile detailliert und nachvollziehbar im Vertrag ausgewiesen werden. Ein pauschaler, überschlägiger Schätzwert – wie im Eckpunktepapier derzeit vorgesehen – reicht dafür nicht aus“, so Stange.
Ohne eine klare und detaillierte Kostendarstellung bestehe die Gefahr, dass Bauherren schlechtere Bauqualität erhalten, ohne dies anhand der Preise erkennen zu können – ein Ergebnis, das der Zielsetzung des Gesetzes, das Bauen erschwinglicher zu machen, widersprechen würde. Zusätzlich droht eine unnötige Verteuerung herkömmlicher Bauverträge, um den Gebäudetyp E künstlich attraktiver erscheinen zu lassen. „Es darf keinesfalls dazu kommen, dass am Ende der gleiche Preis für eine niedrigere Qualität gezahlt wird“, so Stange.