Mehr als 500 Jahre hat die älteste Sozialsiedlung der Welt auf dem Buckel: Die Fuggerei in Augsburg. Sie war für Taglöhner und von Armut bedrohte Handwerker gedacht. Seine Wurzeln hat der eigentliche Werkswohnungsbau aber im 19. und 20. Jahrhundert, wie er auch heute noch in den Zechenkolonien des Ruhrgebiets oder dem Ortsteil Siemensstadt in Berlin zu sehen ist.

Mittlerweile erleben Werkswohnungen in Deutschland wieder ein Revival, vor allem als Instrument im Kampf um Fachkräfte, aber auch als Baustein für bezahlbares Wohnen in hochpreisigen Städten. Welche Modelle der „Werkswohnung“ gibt es? Wie schaffen es auch kleinere (Handwerks-)Betriebe, ihren Beschäftigten einen solchen Benefit zu ermöglichen? Und welche Rechte und Pflichten haben Bewohnerinnen und Bewohner einer Werkswohnung?

Rund 17 Euro müssen Mieter in Gauting, im Großraum München pro Quadratmeter für eine Wohnung hinlegen. Und das ist nur der Durchschnitt. Für viele der 50 Elektriker und Sicherheitstechniker des Elektronikspezialisten Schmid Alarm aus Stockdorf ist das zu viel. Deshalb hat der Familienbetrieb für fünf Millionen Euro jüngst 18 firmeneigene Wohnungen gebaut. Der Freistaat Bayern unterstützte den Bau im Rahmen seiner sozialen Wohnraumförderung. Daher muss Schmid Alarm nun zwar die Hälfte der Wohnungen für Personen freihalten, die Anspruch auf eine Sozialwohnung haben. Den Rest kann das Unternehmen aber günstig an die eigenen Mitarbeiter vermieten.

Immer mehr Arbeitgeber werden zu Vermietern

Damit liegt das Stockdorfer Traditionsunternehmen voll im Trend. Nachdem vor allem ehemalige Staatsbetriebe wie die Deutsche Bahn oder die Telekom in den neunziger Jahren hunderttausende Werkswohnungen verkauft haben, vermieten deutsche Unternehmen Angaben des Bundesverbands Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen zufolge heute wieder rund 100.000 Immobilien an ihre Angestellten.

Künftig könnten jedes Jahr bis zu 10.000 neue Mitarbeiterwohnungen dazukommen, erwartet das auf den Wohnungsmarkt spezialisierte Forschungsinstitut RegioKontext. „In Deutschland fehlen rund eine Million Wohnungen, vor allem in den Großstädten, Ballungszentren und Universitätsstädten. Wer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sowie Fachkräfte sucht, muss sich daher heute auch um die Frage des Wohnens kümmern“, erklärt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes, die Entwicklung.

Was ist eine Werkswohnung?

Unter einer Werkswohnung versteht man Wohnraum, der an Beschäftigte eines Unternehmens vermietet oder überlassen wird. Grundlage dafür ist ein bestehender Arbeitsvertrag oder ein Ausbildungsverhältnis. Typisch ist die enge Kopplung: Ohne Job entfällt auch der Anspruch auf die Wohnung.

Juristisch handelt es sich in der Regel um ein Mietverhältnis, das parallel zum Arbeitsvertrag besteht, aber besondere Kündigungs‑ und Belegungsrechte zugunsten des Arbeitgebers enthalten kann. Man unterscheidet funktionsgebundene Werkswohnungen (etwa Hausmeisterwohnungen) und allgemeine Mitarbeiterwohnungen ohne unmittelbare Aufgabenbindung.

Varianten des Beschäftigtenwohnens

Unternehmen stehen mehrere Modelle zur Verfügung, um Wohnraum speziell für ihre Angestellten bereitzustellen.

Klassischer Werkswohnungsbau: Hier werden auf einem eigenem Grundstück Wohnungen für Beschäftigte bereitgestellt. Diese Neubauten sind in der Regel Mehrfamilienhäuser. Großunternehmen errichten im Einzelfall sogar ganze Quartiere.

Kauf und Sanierung bestehender Wohnungen: Hier erwirbt ein Unternehmen eine Bestandsimmobilie – ob Einzelwohnung oder Mehrfamilienhaus. Diese wird dann an Mitarbeitende vergeben.

Blockweise Anmietung von Wohnungen bei Wohnungsunternehmen: Bei dieser Variante gehört die Werkswohnung nicht dem Betrieb selbst. Sie ist lediglich Mieter und dann wieder Vermieter. Dieses Modell ist häufig verbunden mit dem Kauf von Belegungsrechten.

Kooperationen mit kommunalen oder genossenschaftlichen Wohnungsbaugesellschaften: Dieses Modell ist ähnlich wie das vorangegangene und kann auch den Ankauf von Belegungsrechten enthalten.

Mitgliedschaften von Beschäftigten in Wohnungsgenossenschaften: Hier stoßen die Arbeitgeber eine solche Mitgliedschaft an und unterstützen diese.

Vorsicht Steuer: Dienstwohnung und geldwerter Vorteil

Steuerlich ist die Dienst‑ oder Werkswohnung in vielen Konstellationen ein geldwerter Vorteil. Stellt der Arbeitgeber Wohnraum kostenlos oder stark verbilligt zur Verfügung, kann ein steuerpflichtiger Arbeitslohn in Form eines Sachbezugs entstehen. Wie hoch dieser ausfällt, entscheidet sich nach der ortsüblichen Miete. Versteuert wird aber nur die Differenz zwischen Marktpreis und tatsächlich gezahlter Miete. 

Seit 2020 gilt die Zweidrittel-Richtschnur: Zahlt der Beschäftigte mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete und liegt die Miete höchstens bei 25 Euro pro Quadratmeter, bleibt der geldwerte Vorteil steuerfrei (§ 8 Abs. 2 Satz 12 EStG). Diese Regelung macht Werkswohnungen sowohl für Arbeitgeber als auch Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer zu einem sehr attraktiven Benefit.

Wer zahlt die Miete – und wie?

Grundsätzlich gibt es drei typische Finanzierungsvarianten für Werks‑ und Dienstwohnungen:

Vollmietmodell: Die Beschäftigten zahlen eine, oft vergünstigte, Miete direkt an den Arbeitgeber oder an den Vermieter, der Arbeitgeber stellt lediglich den Zugang sicher.

Zuschussmodell: Der Arbeitgeber übernimmt einen Teil der Miete oder stellt die Wohnung unter Marktpreis bereit. Der Zuschuss bzw. Rabatt gilt dann gegebenenfalls als geldwerter Vorteil.

Vollüberlassung: In seltenen Fällen trägt der Arbeitgeber die komplette Miete. In dieser Variante ist der volle Mietwert dann als Sachlohn zu versteuern.

In der Praxis wird die Miete häufig direkt vom Gehalt einbehalten, was die Abwicklung vereinfacht, aber die Abhängigkeit von Arbeitgeber und Wohnraum verstärkt.

Rechte in der Werkswohnung: Nebenjob und Untervermietung

Wer in einer Werkswohnung lebt, genießt nicht automatisch den vollen Schutz des regulären Mietrechts, maßgeblich sind die vertraglichen Vereinbarungen und die besondere Verknüpfung zum Arbeitsverhältnis.

Zu beachten sind insbesondere Regelungen zu Nebenjobs und Untervermietungen. Übliche Homeoffice‑Tätigkeiten oder geringfügige Nebentätigkeiten ohne Publikumsverkehr sind meist unproblematisch, solange die Wohnnutzung im Vordergrund bleibt und der Mietvertrag keine Einschränkungen enthält. Gewerbliche Nutzungen, die nach außen in Erscheinung treten oder den Charakter der Wohnung verändern, bedürfen in der Regel der Zustimmung des Vermieters, also des Unternehmens.

Auch bei Werkswohnungen gilt grundsätzlich, dass eine teilweise Untervermietung nur mit Erlaubnis des Vermieters erfolgen darf. Aufgrund der Zweckbindung an den Betrieb kann der Arbeitgeber Untervermietung restriktiver handhaben als ein normaler Vermieter, etwa um Belegungsrechte für eigenes Personal zu sichern.

Beschäftigte sollten daher Miet‑ und Arbeitsvertrag genau prüfen: Häufig finden sich Klauseln zur Räumungspflicht nach Ende des Arbeitsverhältnisses, zu Untervermietungsregelungen oder zur Pflicht, Änderungen der Haushaltszusammensetzung anzuzeigen.

Auch der Betriebsrat hat ein Mitspracherecht

Die komplexen rechtlichen Verhältnisse von Werkswohnungen werden in Betrieben mit Betriebsrat nicht weniger kompliziert. Denn bei der Zuweisung und Kündigung der Wohnungen sowie der Festlegung der Mietbedingungen haben die Arbeitnehmervertreter nach § 87 Absatz I Nummer 9 des Betriebsverfassungsgesetzes ein Mitbestimmungsrecht.

Beispiele: Neubau und Verkauf von Werkswohnungen

Branchenanalysen sprechen von einem Bestand von nur noch rund 100.000 Werkswohnungen in Deutschland, nach etwa 450.000 in den 1970er‑Jahren. Aktuelle Projekte steigern die Zahl jedoch.

So bauen die Stadtwerke München (SWM) 630 neue Werkswohnungen als Teil eines größeren Stadtquartiers mit Kita, Schule und Grünflächen. Der erste Bauabschnitt umfasst 212 Wohnungen und ist überwiegend für Familien gedacht. Insgesamt will das Unternehmen seinen Bestand von derzeit rund 1.400 Werkswohnungen bis etwa 2030 auf 3.000 Einheiten aufstocken.

Aber nicht nur Großunternehmen in der Stadt, sondern auch mittelständische Unternehmen auf dem Land oder in Mittelzentren investieren in Werkswohnungen. Im oberbayerischen Andechs, im Speckgürtel von München, will die gleichnamige Biomolkerei 25 Apartments errichten. Diese können neue Kollegen künftig so lange mieten, bis sie eine langfristige Bleibe in der teuren Region zwischen Ammersee und Starnberger See gefunden haben. Rund 100 Kilometer westlich hat die Bäckerei Häussler im bayerischen Memmingen Wohnungen für ihre Mitarbeiter in den 16 Filialen auf dem eigenen Firmengelände gebaut.

Parallel dazu gibt es jedoch auch prominente Beispiele für den Ausstieg aus dem Werkswohnungsengagement. BASF verkauft aktuell rund 4.400 Werkswohnungen in Ludwigshafen. Grund ist nach eigenen Angaben die schwierige wirtschaftliche Situation, man wolle sich aufs Kerngeschäft konzentrieren. Gewerkschaften und Kommunalpolitik fürchten dadurch steigende Mieten und den Rückzug des Unternehmens aus der Standortverantwortung. Kommunale Wohnungsbaugesellschaften diskutieren die Übernahme des Bestands, um soziale Standards zu sichern, was jedoch an hohen Kaufpreisen von mehreren Hundert Millionen Euro scheitern könnte.

Vorteile und Risiken für Unternehmen und Beschäftigte

Für Unternehmen bieten Werkswohnungen Vorteile: Im Vordergrund steht ganz klar der Rekrutierungsvorteil in Regionen mit Wohnraummangel, insbesondere für Fach‑ und Nachwuchskräfte. Werkswohnungen binden die Belegschaft an den Standort, gleichzeitig steigt das Image als sozial verantwortlicher Arbeitgeber. Ein wirtschaftlicher Aspekt ist die langfristige Investition in werthaltige Immobilien, teils mit öffentlicher Förderung.

Für Beschäftigte zählen vor allem der Zugang zu bezahlbarem, arbeitsplatznahem Wohnraum, oft in gut angebundenen Lagen und mit sozialer Infrastruktur. Die Mietkonditionen sind planbar und es gibt gegebenenfalls sogar steuerliche Vorteile bei geeigneter Mietgestaltung.

Dem stehen aber auch Risiken gegenüber: So können die Mieterrechte eingeschränkt sein bezüglich Untervermietung. Werden Werkswohnungen an Investoren verkauft, drohen zudem Mietsteigerungen, wie das Beispiel BASF zeigt. Darüber hinaus kann Ärger mit dem Vermieter auch das Arbeitsverhältnis belasten.

Zu guter Letzt steigt die Abhängigkeit der Angestellten von Arbeitgeber und Arbeitsplatz. Insbesondere beim Verlust des Jobs droht ein gleichzeitiger Wohnungsverlust. Oft müssen die Mieter zudem ausziehen, wenn sie das Rentenalter erreicht haben. Umstände, welche die Kölner Stadtwerke jedoch anders handhaben: Hier bleibt das Mietverhältnis unabhängig vom Arbeitsverhältnis bestehen. Das gilt auch für Rentner, "sie dürfen", betont Sophie von Saldern, Personalchefin der Kölner Verkehrs-Betriebe, "natürlich in ihren Mitarbeiterwohnungen bleiben."