Welchen Einfluss hat der Bauturbo auf den Wohnungsbau?

Mit dem Ziel, den Wohnungsbau kurzfristig zu erleichtern und zu beschleunigen – vor allem in dicht besiedelten Regionen mit einem hohen Wohnraumbedarf – hat der Bundestag am 9. Oktober 2025 das „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ beschlossen. Inwieweit es aber tatsächlich dem Wohnraummangel etwas entgegensetzen kann, ist umstritten. Kritiker befürchten siedlungspolitische Fehlentwicklungen und gefährliche Fehlanreize.

„Einfach mal ein bisschen schneller werden und mutig sein und experimentieren“, so beschreibt Bundesbauministerin Verena Hubertz die Idee hinter dem sogenannten Bauturbo, der als plakatives Kurzwort für das am 30. Oktober 2025 in Kraft getretene „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ steht. Doch so polarisierend wie einst der „Heizungshammer“ das von Robert Habeck forcierte Gebäudeenergiegesetz auf den falschen Punkt gebracht hat, so wenig verrät das Schlagwort Bauturbo etwas über die umfassenden, in Teilen bis zum 31. Dezember 2030 befristeten Sonderregelungen des Baugesetzbuches (BauGB), die aus Sicht der Kritiker nicht nur Vorteile mit sich bringen. Um was geht es?

Die Gesetzesänderungen im Einzelnen

Die Gesetzesänderung, die bereits im Koalitionsvertrag verankert war, hat weitreichende Folgen für die Bauplanung und die Baupraxis in Deutschland. Künftig können Gemeinden bis zum 31. Dezember 2030 beim Bau von Wohngebäuden Abweichungen vom Bauplanungsrecht zulassen – allerdings nur, wenn das Vorhaben mit öffentlichen Belangen vereinbar ist und nachbarliche Interessen gewahrt bleiben. 

Bebauungsplan: Drei-Monats-Frist für Zustimmung

Zudem erweitert das Gesetz die Möglichkeiten, zugunsten des Wohnungsbaus von den Festsetzungen eines Bebauungsplans abzuweichen. Auch außerhalb von Bebauungsplangebieten kann es Ausnahmen von der Vorgabe geben, dass sich Bauvorhaben in die nähere Umgebung einfügen müssen. Dazu ist die Zustimmung der Gemeinde erforderlich – sie gilt jedoch automatisch als erteilt, wenn die Kommune innerhalb von drei Monaten nach Antragstellung nicht widerspricht (Zustimmungsfiktion).

Erleichterungen für militärische Bauvorhaben

Das Gesetz erleichtert außerdem und so ganz nebenbei die Genehmigung von Bauprojekten im Außenbereich, die der Herstellung oder Lagerung von Munition, Sprengstoffen und deren Vorprodukten dienen – sofern diese für die Einsatzfähigkeit und Versorgungssicherheit der Bundeswehr erforderlich sind.

§ 246e BauGB: Die Experimentierklausel

Der neue § 246e ist die Experimentierklausel des novellierten BauGB und quasi das Herzstück des Bauturboladers. Diese Sonderregel für Wohnungsbau erlaubt es, befristet bis Ende 2030 von wesentlichen Vorgaben des BauGB oder aufgrund des BauGB erlassenen Vorschriften abzuweichen [1]. Tatbestandliche Voraussetzung ist, dass die zuständige Gemeinde zustimmt und die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Sie bezieht sich insbesondere auf folgende drei Arten von Vorhaben:

• Neubau von Wohngebäuden, 
• Erweiterung, Änderung oder Erneuerung bestehender Gebäude, sofern dadurch neuer Wohnraum entsteht oder ungenutzter Wohnraum wieder aktiviert wird, und
• die Nutzungsänderung bestehender Gebäude zu Wohnzwecken, einschließlich erforderlicher Umbauten.

Ergänzend können auch den Bedürfnissen der Bewohner dienende Anlagen für kulturelle, gesundheitliche und soziale Zwecke sowie Läden, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner dienen, zugelassen werden.

Damit können Bauvorhaben auch ohne vorherige Aufstellung eines Bebauungsplans genehmigt werden, sofern sie dem Wohnungsbau dienen und nur im erforderlichen Umfang („Verhältnismäßigkeit“). Zudem dürfen sie keine erheblichen negativen Folgen auf die Umwelt haben. Liegen die Bauflächen im Außenbereich, müssen die Vorhaben im räumlichen Zusammenhang mit beplanten Flächen oder einer Innenbereichsfläche stehen. Der § 246e BauGB soll vor allem in Gebieten mit Wohnraummangel helfen, schneller neuen Wohnraum zu schaffen.

 Anders als der bisherige § 31 Abs. 1 BauGB (alte Fassung) ist diese Abweichungsmöglichkeit nicht auf „Einzelfallvorhaben“ oder förmlich festgesetzte Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt beschränkt.

§ 9 Abs. 1 Nr. 23: Flexiblere Regelungen zum Lärmschutz

Künftig können Gemeinden den Lärmschutz im Rahmen der Bauleitplanung auch auf andere Weise als durch die unmittelbare Anwendung der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) sicherstellen und maßgeschneiderte Festsetzungen treffen, die sich am konkreten städtebaulichen Einzelfall orientieren. Hierdurch sollen Lärmkonflikte im Zusammenhang mit Nachverdichtungen – also beim Bau neuer Gebäude oder Wohnungen innerhalb bestehender Stadtgebiete – pragmatisch gelöst und so zusätzliche Wohnbaupotenziale erschlossen werden. Welche „begründeten Fälle“ eine abweichende Beurteilung rechtfertigen, lässt das Gesetz allerdings offen. 

Eine solche maßgeschneiderte Lösung kann zum Beispiel durch das Festlegen von sogenannten Geräuschemissionskontingenten im Bebauungsplan erfolgen. Dieses Vorgehen ermöglicht es Kommunen, die zulässigen Immissionsrichtwerte — insbesondere in Gebieten, in denen Wohnen und Gewerbe nebeneinander bestehen — an das höhere Lärmniveau von Mischgebieten anzupassen. Ziel ist es, urbane Wohnquartiere mit vielfältiger Nutzung zu fördern.

§ 31 Abs. 3: Erweiterte Befreiungen innerhalb des Bebauungsplans

Eine weitere wichtige Neuerung betrifft § 31 Abs. 3 BauGB. Die bisherige Vorschrift erlaubt bereits jetzt Befreiungen von den im Bebauungsplan festgesetzten Regelungen, sofern diese dazu dienen, neuen Wohnraum zu schaffen. Voraussetzung war bislang jedoch, dass sich das Vorhaben in einem förmlich festgesetzten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt befindet. Zudem war der Anwendungsbereich der Vorschrift dadurch eingeschränkt, dass Befreiungen nur im Einzelfall möglich waren.

In der jüngeren Rechtsprechung führte dies dazu, dass besondere, grundstücksbezogene Umstände vorliegen mussten und eine Befreiung bei einer größeren Zahl gleichgelagerter Fälle ausgeschlossen war (BVerwG, Urt. v. 24. 4. 2024 – 4 C 2.23, NVwZ 2024, 1419). Nach der Novelle ist weder ein formell festgesetztes Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nötig, noch muss ein Einzelfall vorliegen.