Urteile: Raucherstreit, Diebstahl am Bau, Badsanierung und Angaben im Exposé

Diebstahl am Bau: Wer muss Ersatz besorgen?

Es empfiehlt sich nicht nur aus Gründen der Verkehrssicherheit, eine Baustelle nach außen gut abzusichern. Auch die Diebstahlsgefahr sollte man bedenken, denn immer wieder bedienen sich Kriminelle auf unzureichend geschützten Baustellen. Eine Firma kümmerte sich nicht in ausreichendem Umfang und musste für den Schaden aufkommen. (Oberlandesgericht Saarbrücken, Aktenzeichen 1 U 49/14)

Das Urteil im Detail

Der Fall: Aus einem noch unbewohnten Rohbau wurde von Unbekannten Material in größerem Ausmaß gestohlen. Insgesamt betrug der Schaden mehr als 18.000 Euro. Der Bauherr kürzte später eine noch ausstehende Zahlung an das Unternehmen in etwa derselben Höhe. Die Firma sei für das schlüsselfertige Erstellen des Objekts und auch für die Materialbeschaffung zuständig gewesen. Nachdem er selbst als Bauherr die fehlende (gestohlene) Ware wiederbeschafft habe, müsse nun das Unternehmen dafür aufkommen.

Das Urteil: Das OLG Saarbrücken betrachtete es als legitim, dass der Hauseigentümer die Angelegenheit auf diese Weise geregelt habe. Es sei schließlich von seiner Seite ein Gegenanspruch vorhanden gewesen. Bei der Ausführung von Bauleistungsverträgen treffe die Firma das Diebstahlsrisiko. Sie könne dem begegnen, indem sie die Ware vor Ort sichere oder sie jeden Abend von der Baustelle entferne.

Neues Bad gehört nicht zu häuslichem Arbeitszimmer

Wer ein vom Finanzamt anerkanntes häusliches Arbeitszimmer innerhalb seiner Immobilie unterhält, der kann trotzdem nicht den Umbau eines privat genutzten Badezimmers als Werbungskosten geltend machen. So hat es die Finanzgerichtsbarkeit entschieden. (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen VIII R 16/15)

Das Urteil im Detail

Der Fall: Ein Steuerberater verfügte über ein Arbeitszimmer, das 8,43 Prozent der gesamten Wohnfläche ausmachte. Als er Flur und Badezimmer/WC umbaute, machte er den flächenmäßigen Anteil der Sanierungskosten als Betriebsausgaben geltend. Es handelte sich um etwa 4.400 Euro. Das Finanzamt akzeptierte dies nicht bzw. erkannte nur einen geringen Teil der Summe an.

Das Urteil: Die höchsten deutschen Finanzrichter entschieden, dass die betreffenden Räume weder dem Arbeitszimmer direkt zuzuordnen noch als Kosten zu betrachten seien, die das gesamte Haus beträfen – wie etwa das Dach oder die Fassade. Hier gehe es um Räume, die ausschließlich oder mehr als in nur untergeordnetem Umfang privaten Wohnzwecken dienten.

Werbesprache im Exposé ist keine Beschaffenheitsangabe

Wer etwas verkaufen will, der malt für seine potenziellen Kunden alles in rosigen Farben. Das ist in der Immobilienbranche kaum anders als beim Autokauf oder im Supermarkt. Wo aber liegt die Grenze zwischen blumiger Werbesprache, die jeder als solche erkennen kann, und einer festen Zusage über die Eigenschaften eines Objekts? Damit musste sich ein Zivilsenat auseinandersetzen. (Oberlandesgericht Dresden, Aktenzeichen 4 U 2183/19)

Das Urteil im Detail

Der Fall: In einem Exposé schrieb ein Makler über ein Haus, es sei „mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen“. Nach dem Kauf stellten die Erwerber fest, dass noch einige Putz- und Elektrikarbeiten erledigt werden mussten. Sie klagten gegen den Verkäufer, der mit der Formulierung im Exposé eine Beschaffenheitsgarantie abgegeben und diese nicht eingelöst habe. Deswegen müsse er Schadenersatz leisten.

Das Urteil: Die Richter des OLG Dresden schlossen sich der Rechtsmeinung der Vorinstanz an, des Landgerichts, und wiesen die Berufung der Käufer ohne mündliche Verhandlung zurück. „Unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt“, so hieß es in der Begründung, komme ein Schadenersatz infrage. Das konkrete Verkaufsangebot sei nicht als Beschaffenheitsangabe oder -garantie zu verstehen gewesen. Es handle sich „lediglich um eine allgemeine Anpreisung des Gebäudes ohne konkreten oder näher bestimmbaren Aussagegehalt“. Zudem sei im Exposé ausdrücklich auch von einer Renovierungsbedürftigkeit des Objekts die Rede gewesen.

Kreatives Urteil zu Streit um Rauch

Wenn in einer Wohnanlage Raucher und Nichtraucher aufeinandertreffen, dann kommt es immer wieder zum Streit. Die einen fühlen sich durch den Qualm von Terrassen und Balkonen gestört, die anderen verweisen auf die ungestörte Nutzung ihrer Wohnung, wozu auch das Rauchen im Freien gehöre.

Manchmal muss die Rechtsprechung ganz schön kreativ sein, um eine Lösung zu finden, die die Interessen beider Seiten berücksichtigt. In Nordrhein-Westfalen teilte ein Gericht den Tag in Drei-Stunden-Abschnitte, während derer auf den Terrassen abwechselnd geraucht bzw. nicht geraucht werden durfte. So war das Qualmen unter anderem zwischen 3 und 6 Uhr sowie zwischen 9 und 12 Uhr erlaubt. Das komme den Interessen aller Parteien entgegen, befand die Justiz. (Landgericht Dortmund, Aktenzeichen 1 S 451/15)