Solaranlagen und Mietrecht: Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern

Photovoltaik: Was ist das eigentlich?

Als Wortkombination der Übersetzung für das altgriechische „phos“ sowie der Einheit für elektrische Spannung verrät Ihnen der Begriff „Photovoltaik“ bereits, worum es sich bei diesem Fachausdruck aus der Solartechnik handelt: um Licht und Volt bzw. die Umwandlung von Sonnenlicht in Energie und damit in grünen Strom.

Dafür bündeln Silizium-Solarzellen (die Solarmodule) UV-Strahlen und leiten sie als Gleichstrom an einen Wechselrichter weiter. Dieser wiederum sorgt für die Umwandlung in 230-Volt-Wechselstrom, der direkt verbraucht, gespeichert oder ins öffentliche Netz eingespeist werden kann. Solarstrom gilt als klimaneutral und umweltfreundlich.

Alternativ stehen mit sogenannten "Plug-and-Play“-Systemen, dem "Stecker-Solargerät", flexible Solargeräte mit Anschluss an die Steckdose zur Verfügung, um z.B. auch mit einer PV-Anlage auf dem Balkon Strom zu gewinnen.

Hinweis: Im Gegensatz zur Photovoltaik wird bei thermischen Solaranlagen Sonnenlicht nicht zur Gewinnung von Strom, sondern von Wärme genutzt.

Solaranlage für die Mietwohnung: Das sagt das Mietrecht

Während man als alleiniger Eigentümer und Nutzer einer Immobilie in der Regel frei über die Installation einer Photovoltaikanlage entscheiden kann, richten sich bei Solaranlagen für Mietwohnungen die Rechte als Vermieter, Miteigentümer oder Mieter nach den vertraglichen Übereinkünften sowie aktuellen rechtlichen Vorgaben.

Diese Rechte gelten für die unterschiedlichen Parteien, wenn sie die Vorteile der grünen Energie nutzen möchten.

Solaranlage: Installation auf Wunsch des Eigentümers

Grundsätzlich dürfen Vermieter jederzeit eine Photovoltaikanlage auf ihrem Hausdach einrichten. Als Mieter ist man gemäß § 554 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zur Duldung entsprechender Modernisierungsmaßnahmen zur Einsparung von Energie verpflichtet. Ein Einspruch gegen die Photovoltaik auf dem Mietshaus steht nur in streng gefassten Härtefällen zu.

Zur Abnahme des erzeugten Solarstroms muss man sich jedoch nicht bereit erklären. Entsprechende Mietvertragsklauseln verstoßen gegen geltendes Recht und sind ungültig.

Allerdings besteht für Mieter kaum Grund gegen die Installation einer Photovoltaikanlage durch den Vermieter, denn man profitiert von dem nachhaltigen Bezug von Solarstrom. Nach Abschnitt D Punkt III des 2017 verabschiedeten Mieterstromgesetzes muss der Vermieter den Strompreis des Grundversorgungstarifes unterbieten.

Zudem ist er zur Sicherstellung der durchgehenden Vollversorgung und damit zum Abschluss eines separaten Versorgungsvertrages mit dem örtlichen Stromanbieter zu Gunsten der Mieter verpflichtet.

Streitigkeiten über Photovoltaik bei Mietverhältnissen beruhen daher zumeist auf der Weigerung des Vermieters. Denn der Aufwand für Einbau, Wartungen und Abrechnungswesen überstiegen bis zur Neufassung des Mieterstromgesetzes 2021 oft den finanziellen Nutzen der regelmäßigen Einnahmen, Förderung durch das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) oder entfallenden Netzentgelte, Stromsteuern und Abgaben.

Solaranlage: Installation auf Wunsch des Mieters

Möchten Mieter von eigenem grünem Strom aus der Steckdose profitieren, sind situationsabhängig unterschiedliche Konstellationen denkbar. Diese Optionen für Photovoltaik als Mieter in einem Mietshaus gibt es.

Mieter eines Einfamilienhauses

• Der Mieter pachtet das Dach vom Vermieter und lässt auf eigene Kosten eine Photovoltaikanlage installieren, um Solarstrom nutzen zu können.
• Der Vermieter installiert die Anlage und verpachtet diese an den Mieter.

In beiden Fällen bieten sich jeweils finanzielle Vorteile, wenn man als Mieter eine Solaranlage nutzt. Voraussetzung ist, dass die Leistung der PV-Anlage unter zehn Kilowatt und jährlich unter 10.000 Kilowattstunden liegt.

Zum Vergleich: Ein Vier-Personen-Haushalt in Deutschland verbraucht im Jahresdurchschnitt rund 4.000 Kilowattstunden Strom.

Mieter einer Mietwohnung im Mehrfamilienhaus

Als Mieter oder Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus muss vor der Inbetriebnahme einer Photovoltaikanlage die schriftliche Genehmigung der Eigentümerversammlung bzw. des Vermieters eingeholt werden. Dies gilt auch für flexible Balkonkraftwerke, bei denen die Solaranlage per Kabel mit einer Steckdose verbunden wird.

Solarstrom vom Balkon: Rechte und Pflichten

Zunächst scheinen Plug-in-Module oder Stecker-Solargeräte für den Balkon der Mietwohnung ausschließlich Vorteile zu haben: Mit durchschnittlichen Leistungen von gut 270 Watt hat sich die Anschaffung der Paneele durch den günstigen Strompreis abhängig von ihrer Ausrichtung und Qualität nach spätestens zehn Jahren amortisiert.

Die auch als Balkonkraftwerke bezeichneten Mini-Photovoltaikanlagen lassen sich am Balkongeländer befestigen und über eine Steckdose mit dem Stromnetz verbinden. Der Einbau solcher kleinen Solaranlagen am Balkon erfordert jedoch oftmals eine spezielle Buchse sowie eine fachgerecht durchgeführte Installation zur Minimierung der Brandgefahr.

Der Vermieter darf sein Veto einlegen, verändert sich das Haus aufgrund der Inbetriebnahme in baulicher oder optischer Hinsicht. Zudem muss ein jederzeitiger problemloser Rückbau der Solarmodule sowie ein stets ordnungsgemäßer Betrieb der Anlage sichergestellt sein.

Und nicht nur der Vermieter muss seine Erlaubnis erteilen: Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf von Jahr 2017 ist eine Beeinträchtigung der Bewohner umliegender Gebäude durch eine andauernde Blendwirkung der Solarmodule am Balkon ebenfalls auszuschließen.

PV-Anlage bei Gewerbeeinheiten

Mieter von Büroeinheiten, Lagerhallen oder anderen Gewerben unterliegen zwar nicht dem Mieterstromgesetz. Die Optionen für die Solaranlage für Gewerbebetriebe decken sich in ihren Grundzügen jedoch mit denen privater Mieter von Einfamilienhäusern:

• Man pachtet freie Flächen für die Installation der gewünschten PV-Anlage gegen ein vereinbartes Entgelt vom Vermieter.
• Man nutzt die in § 21a EEG verankerte Möglichkeit der Direktvermarktung durch den Vermieter und kauft ihm den gewerblichen Mieterstrom seiner Photovoltaikanlage ab.

Hinweis: Anders als bei privaten Mietern bzw. der Solaranlage auf dem Mietshaus ist der Vermieter in diesem Fall nicht zum Abschluss eines Vertrages mit einem öffentlichen Anbieter von Strom zur garantierten Vollversorgung verpflichtet.

Gemäß § 578 BGB sind auch Gewerbetreibende grundsätzlich zur Duldung einer durch den Gebäudeeigentümer installierten Photovoltaikanlage verpflichtet.

Ausführliche Informationen und Regelungen rund um Wohnung, Haus und Eigentum finden Sie im Ratgeberportal Anwalt unter Mietrecht.