Wohnungsneubau: 2025 noch Augen zu und durch, Erholung erst 2026
Die Bauwirtschaft freut sich derzeit über die behutsame Erholung der Genehmigungskonjunktur im ersten Halbjahr. Zurecht, wie die aktuelle Prognose in der heute erschienenen Jahresanalyse-Studie von BauInfoConsult zeigt: Die Impulse durch die neuen, dem Bauen günstigeren Rahmenbedingungen dürften sich trotz aller kritisierter Verzögerungen bereits 2025 auf die Genehmigungsentwicklung auswirken. Für die Fertigstellungsprognose im laufenden Jahr ist dadurch dennoch leider wenig gewonnen: Für das Fertigstellungsjahr 2025 heißt es noch einmal: Augen zu und durch, denn der Genehmigungsrückgang von einem Fünftel aus 2024 hinterlässt deutliche Spuren.
Das erwartete Fertigstellungsvolumen entsteht vor allem im Süden mit einem Anteil von 31 Prozent – zugleich der Region, die den stärksten Verlust zum Vorjahr von ebenfalls einem Drittel weniger Fertigstellungen tragen muss. Mit einem starken Viertel der Fertigstellungen laut Prognose 2025 steht die Region West an zweiter Stelle. Immerhin ist hier der Verlust bundesweit am geringsten (mit „nur“ -15,5 Prozent). Die kleineren Bauregionen Ost (-16,7 Prozent) und Nord (-24,2 Prozent) sind ebenfalls deutlich von der negativen Tendenz betroffen.
2025 deshalb kein weiteres verlorenes Jahr für die Bauwirtschaft
Ein häufiges Missverständnis bei einer Prognose der Bautätigkeit, die am Indikator Baufertigstellungen festgemacht ist: Damit wird natürlich nicht die gesamte Bautätigkeit prognostiziert, sondern nur die Anzahl der Projekte, die 2025 mutmaßlich vollendet werden. Die Anzahl der Projekte, die aus den Vorjahren noch weiterlaufen und die Zahl der Projekte, die 2025 neu in den Pool dazustoßen, fehlen daher notwendigerweise.
Nun ist 2025 wohl nicht mehr allzu viel aus den Vorjahren übrig. Doch laut unserer Genehmigungsprognose, die das bisherige ermutigende Genehmigungswachstum mitberücksichtigt, dürften 2025 bereits wieder ein gutes Drittel mehr neue Wohngebäude genehmigt werden als im tristen Vorjahr. Da der in Boomzeiten so häufige „Stau am Bau“ bei vielen Baufirmen aktuell entfällt, werden sicher auch schon einige dieser Bauprojekte schon 2025 in die Baupipeline kommen und die Umsätze am Bau stabilisieren.
2026 setzt das Wachstum ein – regional unterschiedlich und mit gemischter Perspektive
Relevant für die Baudynamik im Prognosezeitraum ist nicht zuletzt die Entwicklung der verschiedenen Bausektoren. So kann aktuell vor allem der privat dominierte Eigenheimsektor von den verbesserten Baukonditionen durch eine deutliche Erholung der Genehmigungen profitieren. Der Mehrfamilienhausbau folgt noch mit Verzögerung. Doch wirken sich die verbesserten Rahmenbedingungen im Prognosezeitraum durchgängig positiv auf die Zahl der genehmigten Projekte aus.
Im Jahr 2026 dürfte deshalb bereits die Fertigstellungs-Ernte dieses Genehmigungswachstums einsetzen: Deutschlandweit ist ein Wachstum um 7,6 Prozent gegenüber dem von uns erwarteten, eher ernüchternden Ergebnis des Jahres 2025 drin. Die Erholung betrifft vor allem die Häuslebauer-Hochburgen-Region Süd, die wiederum um ein starkes Viertel zulegen kann.
Im Westen und im Osten bleibt das Wachstum zum Vorjahr unterhalb der 10-Prozentmarke, doch über dem deutschlandweiten Schnitt. Nur der Norden tritt gemäß unserer Prognose auch 2026 weiter auf der Stelle. Immerhin dürfte sich dieser Trend dort im Jahr 2027 weitgehend verstetigen, während im Osten weiter Zuwachs möglich scheint: Hier rechnen wir vor allem mit Dynamik auf dem Wohnungsmarkt in Berlin, Sachsen, Thüringen und Brandenburg. Mit moderaterem, dafür etwas nachhaltigeren Wachstum glänzen z. B. Potsdam, Havelland; Märkisch-Oberland, Halle, Magdeburg, der Altmarkkreis Salzwedel, Suhl oder Weimar. Im Süden und Westen dürfte sich die für 2026 noch zu erwartende positiven Entwicklung allerdings auch hier nicht nahtlos fortsetzen.
So schnell bauen die Preußen nicht
Der Grund, warum 2027 aus unserer Sicht noch keine volle Wachstumswende erreicht sein dürfte, ist wieder simpel: Die bis dahin erwarteten Genehmigungsvorräte sind immer noch zu gering, um beim in Deutschland üblichen Bautempo bereits in großem Umfang fertiggestellt werden zu können. Zumal wir 2026 bei den Genehmigungen eine leichte Unterperformanz als Reaktion auf den fürs laufendende Jahr erwarteten massiven Aufholeffekt erwarten.
Erfreut wären wir, wenn uns bis dahin eine erfolgreiche Beschleunigung der Genehmigungsbürokratie und der Bautechnik durch mehr Serialität, Digitalisierung und KI am Bau einen Strich durch unsere vorsichtige Prognose machen und eine schnellere Rückkehr auf den Wachstumspfad mit sich bringen würde. Doch basierend auf den bisherigen Bauzyklen scheint unsere Prognose (leider noch) wahrscheinlicher.
