Renovieren, Flöhe nach Katzensitting und Co.: Vier Urteile rund ums Wohnen
Renovierung abgebrochen: Wenn der Mieter nur halb renoviert
Wenn ein Mieter an einer Immobilie Renovierungsarbeiten vornimmt, dann sollten diese im Regelfall auch abgeschlossen werden. Sonst könnten von Seiten des Eigentümers Schadenersatzforderungen drohen. Mit einem abgebrochenen Austausch der Tapeten mussten sich nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS drei Gerichtsinstanzen befassen. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 263/17)
Das Urteil im Detail
Der Fall: Die Tapeten in einer Doppelhaushälfte waren nach Ansicht eines Mieters in einem bedauernswerten Zustand. Sie waren mehrere Jahrzehnte alt und lösten sich zum Teil schon ab. Deswegen entschied er sich, sie auszutauschen. Er begann mit den Arbeiten und löste die Tapeten von der Wand. Doch dann wurde bekannt, dass das Objekt verkauft werden soll. Der Mieter beendete die Renovierung. Anschließend strengte der Eigentümer einen Zivilprozess an. Er forderte Schadenersatz, um neu tapezieren zu können.
Das Urteil: Während das Amtsgericht zu der Überzeugung kam, wegen des schlechten Zustandes der Tapeten sei kein Schadenersatz nötig, sprach das Landgericht dem Eigentümer eine Entschädigung zu. Der Bundesgerichtshof hatte schließlich das letzte Wort. Grundsätzlich müsse man von einer Pflichtverletzung des Mieters sprechen, weil er die Arbeiten abgebrochen habe. Allerdings könne auch der Zustand der Tapete nicht außer Acht gelassen werden. Es liege im konkreten Fall an dem Vermieter, Beweise für den eventuell noch vorhandenen Wert der Tapete vorzulegen. Erst dann komme ein Schadenersatz in Betracht.
Boot als bauliche Anlage: Beseitigungsforderung unzulässig
Ein Hausboot ist nicht ohne weiteres als eine bauliche Anlage im Sinne des Gesetzes zu betrachten. Behörden können deswegen nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS eine Beseitigung nicht mit der Begründung anordnen, diese „Anlage“ sei nicht genehmigt. (Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Aktenzeichen 2 S 13.18)
Das Urteil im Detail
Der Fall: An einem rechtmäßig erbauten Steg im Ruppiner See hatte ein Hausboot seinen Liegeplatz. Die untere Bauaufsichtsbehörde war damit nicht einverstanden. Das Objekt sei nicht genehmigt und es könne auch gar nicht genehmigt werden. Deswegen bleibe nur eine „Beseitigung“, die dann auch angeordnet wurde. Der Besitzer war damit nicht einverstanden und zog bis vor das Oberverwaltungsgericht.
Das Urteil: Der zuständige Senat kam zu dem Ergebnis, dass die Beseitigungsanordnung rechtswidrig sei. Man könne bei einem Hausboot nicht von einer baulichen Anlage sprechen – zumindest nicht ohne vorherige gründliche Prüfung. Alleine die Dauer der Liegezeit und ein Blick auf die Ausstattung des Bootes reichten nicht aus. Stattdessen müsse man feststellen, ob es der praktischen Verwendung nach eher die Funktion eines ortsfesten Wochenendhauses oder eines mobilen Sportbootes erfülle. Ein Gutachten, das der Besitzer eingeholt habe, spreche für letzteres.
Kein Untermieter da: Werbungskosten dennoch zulässig
Es gibt Menschen, die Räume innerhalb der eigenen Wohnung untervermieten. Wenn diese Tätigkeit grundsätzlich auf längere Zeit angelegt ist, dann dürfen bei einem vorübergehenden Leerstand auch Werbungskosten geltend gemacht werden. (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen IX R 19/11)
Das Urteil im Detail
Der Fall: Ein Steuerpflichtiger vermietete vier von sechs Räumen seiner Immobilie an Untermieter. Die Gemeinschaftseinrichtungen wie Küche und Bad standen sämtlichen Bewohnern des Objektes zur Verfügung. Es gab allerdings auch Zeiten, zu denen nicht alle Räume vermietet waren. Trotzdem machte der Betroffene auch für diese Zeiten des Leerstandes die Werbungskosten geltend. Seine Begründung: Er strebe schließlich eine baldige Wiedervermietung an. Der Fiskus hatte daran Zweifel, denn die fehlende Abgrenzung der strittigen Räume zum Wohnraum des Vermieters lege eine Selbstnutzung nahe.
Das Urteil: Der Bundesgerichtshof akzeptierte das Argument der fehlenden Abgrenzung nicht. Letztlich sei es entscheidend, dass der betreffende Raum nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung leer stehe und für den nächsten Mieter bereitgehalten werde. Als potenzielles Objekt der Vermietung, so die obersten Finanzrichter, könne man nicht nur abgeschlossene Räume betrachten. Es kämen wie hier auch bestimmte Teile eines Gebäudes bzw. einer Wohnung in Frage.
Flohbiss als Lebensrisiko: Kein Schadenersatz für Katzensitter
Katzen sind der Wohnung oder dem Haus, in dem sie gehalten werden, sehr verbunden. Deswegen bitten die Besitzer während ihrer Abwesenheit oft Freunde darum, die Tiere im angestammten Umfeld zu betreuen. Was aber, wenn sich der Betreuer dabei Flöhe einhandelt? Genau das war geschehen, während eine Bekannte in einer fremden Wohnung die Katze sittete. Anschließend forderte sie 5.000 Euro Schadenersatz – unter anderem für den Einsatz eines Kammerjägers bei sich zu Hause. Einen Anspruch darauf hat sie allerdings nicht: Ein Flohbefall gehöre zum allgemeinen Lebensrisiko, wenn man eine Katze betreue, hieß es im Urteil. (Landgericht Köln, Aktenzeichen 3 O 331/18)