Tipp vom Anwalt: Wer bestimmt die Art und Weise von Nachbesserungsarbeiten?

1. Sachverhalt (verkürzt)

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Bauträgervertrag. Mit Vertrag vom 20.12.2002 erwarb der Erwerber vom Bauträger eine gewerblich zu nutzende Wohnungseigentumseinheit im Erdgeschoss. Im Vertrag war festgelegt, dass das Anwesen entsprechend den der Teilungserklärung beigefügten Plänen und der beigefügten Baubeschreibung saniert werden solle. Für den Keller ist bestimmt, dass an den Kellerwänden keine Änderungen vorgenommen werden müssen, da sie bereits seit Jahrhunderten bestehen und für die Außenwände der Fassade, dass diese überarbeitet werden.

Nach der Abnahme des Bauwerks treten an den Außenwänden des Erdgeschosses sowie im Keller großflächige Feuchtigkeitsflecken auf. Der Erwerber verklagt den Bauträger auf Mängelbeseitigung. Hiernach sollte der Bauträger eine Abdichtung herstellen sowie u. a., die freigelegten Außenwände (danach) wieder verfüllen und die Außenfassade wieder herstellen. Der Bauträger wendet ein, dass eine Trockenlegung der Kellerwände von außen technisch und rechtlich unmöglich sei und ihm die Art der Mängelbeseitigung freistehe. Der Erwerber verlangt des Weiteren Minderung des Kaufpreises für die durch Feuchtigkeit wertlosen Lagerräume im Keller und im Übrigen hält er an seinem Mängelbeseitigungsantrag fest.

2. Urteil

Das Gericht urteilt, dass die Lagerräume im Keller mangelhaft und wertlos sind und spricht daher dem Erwerber einen Minderungsanspruch zu. Soweit der Erwerber allerdings verlangt, dass die Mängelbeseitigung auf eine bestimmte Art und Weise vorgenommen werden soll, widerspricht ihm das Gericht. Vielmehr wird der Bauträger verurteilt, auf eigene Kosten für die Gewerbeeinheit fachgerecht einen Zustand herzustellen, bei dem in die Außenwände der Erdgeschossräume keine Nässe bzw. Feuchtigkeit sowie Salze von außen und unten eindringen können. Das Gericht führt aus, dass der Bauträger nur dazu verurteilt werden kann, einen bestimmten geschuldeten Zustand herzustellen. Auf welchem technischen Wege er dies bewerkstelligt, bleibt ihm überlassen, solange dieser Weg fachgerecht und nachhaltig ist (vgl. OLG Nürnberg, Urteil vom 20.12.2017, Az.: 2 U 1219/16; mit Beschluss des BGH´s  v. 09.01.2019, Az.: VII ZR 14/18 wurde die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

3. Grundsätzliches und Fazit

Der Unternehmer trägt das Risiko seiner Arbeit. Daher muss er gewöhnlich allein entscheiden können, wie er ggf. vorhandene Mängel beseitigt. Im Regelfall kann der Auftraggeber also nicht die Vornahme bestimmter Nachbesserungsarbeiten verlangen. Lehnt der Auftraggeber die Mängelbeseitigung ab, soweit sie nicht seinen Vorstellungen entspricht, gerät er in Annahmeverzug. Lehnt er die Mängelbeseitigung sogar endgültig ab, verliert er seine Gewährleistungsansprüche gänzlich. Etwas anders kann nur gelten, wenn die Nachbesserungsarbeiten offensichtlich untauglich sind.