Wann muss ein Architekt auf Kostensteigerungen hinweisen?

Zur Ermittlung, ob dem Auftraggebers durch eine Hinweispflichtverletzung des Architekten ein Schaden entstanden ist, muss untersucht werden, wie der Auftraggeber stehen würde, wenn die Pflichtverletzung unterblieben wäre. Diese Situation ist dann in einem zweiten Schritt damit zu vergleichen, wie der Auftraggeber mit Pflichtverletzung steht (vgl. OLG München, Urteil v. 20.11.2018, Az: 28 U 705/15 Bau).

Architekt hat Kostensteigerung nicht mitgeteilt

Der Auftraggeber (AG) beauftragt den Auftragnehmer (AN) mit Architektenleistungen.Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Architektenvertrag betreffend Planungsleistungen der Leistungsphasen 1 bis 7 Objektplanung für Gebäude. Im Laufe des Projekts gab es auch Umplanungen. Der AG wirft dem AN diverse Vertragspflichtverletzungen vor. Der Schadensersatzanspruch wurde zunächst in erster Linie auf eine behauptete Vereinbarung über eine Kostenobergrenze in Höhe von 3.000,- DM / qm (Anmerkung der Redaktion: Auftrag stammt aus dem Jahr 1990) bei der Realisierung des Bauprojekts gestützt, die von dem AN vertragswidrig nicht eingehalten worden sei.

Der AG stützte den Schadensersatzanspruch sodann erstrangig auf die Behauptung, der AN habe ihn vertragswidrig über die Kostenentwicklung nicht auf dem Laufenden gehalten sowie die in den vereinbarten Leistungsphasen zu erstellenden Kostenschätzungen bzw. -berechnungen nicht erstellt und vorgelegt. Erst als der Rohbau bereits in der Realisierung war, habe der AG von der Kostensteigerung erfahren. Hätte er rechtzeitig hiervon erfahren, hätte er das Projekt nicht realisiert. Im Zuge der Verhandlung wurde festgestellt, dass trotz eines nicht erfolgten Hinweises zur Kostenentwicklung der Wert des Objekts über den Projektkosten lag.

So entschied das Gericht

Der AG unterliegt vor Gericht. Das Gericht gibt dem AN Recht. Der AG hat gegen den AN mangels Schadens keine Ansprüche aufgrund behaupteter Hinweispflichtverletzung im Zusammenhang mit Kostensteigerungen bei der Realisierung des Bauprojekts zu. Es kann dabei dahinstehen, ob ein derartiger Anspruch dem Grunde nach besteht (das Sachverständigengutachten legt die Verletzung von Aufklärungspflichten nahe) oder ob Verjährung eingetreten ist, da es jedenfalls an der Entstehung eines Schadens beim AG fehlte.

Zur Ermittlung, ob dem AG durch eine (unterstellte) Hinweispflichtverletzung ein Schaden entstanden ist, muss - wie bei jeder Schadensberechnung - untersucht werden, wie der „Geschädigte“ stehen würde, wenn die Pflichtverletzung unterblieben wäre. Diese Situation ist dann in einem zweiten Schritt damit zu vergleichen, wie der „Geschädigte“ mit Pflichtverletzung - also heute tatsächlich – steht.

Zwar hatte das Gericht zunächst zugunsten des AG unterstellt, dass dieser bei rechtzeitiger pflichtgemäßer Aufklärung über die Kostenentwicklung das Projekt aufgegeben hätte. Der AG hätte bei dieser Sachlage heute noch das Grundstück im damaligen Zustand sowie die gesamten für das Projekt aufgewendeten Kosten (inkl. Finanzierungszinsen) in seinem Vermögen. Da sich das Grundstück selbst auch heute noch in seinem Vermögen befindet, muss es als neutraler Posten beim Vermögensvergleich außer Betracht bleiben. Auch Wertsteigerungen allein beim Grundstück hätten sich in beiden Szenarien in gleicher Weise realisiert und sind insofern neutral.

Daraus resultiere ein aktueller reiner Gebäudewert, der deutlich über den gesamten Projektkosten liegt. Somit würde sich die Vermögenssituation des AGs ohne Realisierung des Projekts heute deutlich schlechter darstellen als mit der tatsächlich erfolgten Realisierung. Damit kann ein kausal auf der (unterstellten) Hinweispflichtverletzung beruhender Schaden des AG nicht festgestellt werden. Die streitige Frage, ob das Projekt bei richtiger Aufklärung tatsächlich aufgegeben worden wäre (hieran kann man nach Ansicht des Senats durchaus Zweifel haben) könne, mangels Entscheidungsrelevanz dahingestellt bleiben, weil kein Schaden.

Das Gericht kommt zu dem Schluss, dass der heutige Wert des streitgegenständlichen Gebäudes in einer Größenordnung bewegt, welche die vom AG angegebenen Aufwendungen bei weitem übersteigt.

Grundsätzliches und Fazit

Das Gesetz definiert die vom Planer als Hauptleistung zu erfüllenden Pflichten nicht selbst, sondern verweist auf die Planungs- und Überwachungsziele, die die Parteien vereinbaren. Die vertragliche Vereinbarung ist damit entscheidend dafür, welche Hauptleistungspflichten der Architekt zu erfüllen hat. Weiter klärt der BGH, dass die Vereinbarung einer Baukostenobergrenze eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellt.

Oft fehlt der konkrete Schaden

Schadensersatzansprüche des Bauherrn gegen einen Architekten wegen einer Baukostenüberschreitung gehen zumeist ins Leere. Sollte es dem Bauherrn gelingen, die Vereinbarung einer Kostenobergrenze und eine kausale Pflichtverletzung zu beweisen, fehlt es oft an einem konkreten Schaden. Der Bauherr hat keinen Schaden, sofern der der zu seinen Lasten gehende Mehraufwand zu einer Wertsteigerung des Objekts führt. Ungeachtet dessen sollten Architekten beachten, dass Streitigkeiten über die Vereinbarung von Baukostenobergrenzen ein nicht versichertes Risiko im Rahmen der Berufshaftpflicht darstellen können.