Tipp vom Anwalt: Haftung der Bauüberwachung bei Abdichtungsmaßnahmen

Kritische Baumaßnahmen und gefahrträchtige Gewerke, wie (Dach-) Abdichtungsmaßnahmen, sind intensiv durch den bauüberwachenden Planer zu begleiten (vgl. OLG München, Beschluss v. 26.05.2020, Az.: 28 U 6762/19 Bau; der BGH hat mit Beschluss v. 24.03.2021, Az.: VII ZR 97/20 die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Der Fall: Schimmel im Dachstuhl

Der Auftraggeber (AG) beauftragt den Architekten/Auftragnehmer (AN) mit der Planung- und Bauüberwachung des Dachstuhls bi seinem Gebäude. Nach der Bauausführung kam es zu einem Schimmelbefall am Dachstuhl. Ein Sachverständiger arbeitete hierzu heraus, dass bereits mit erheblich feuchtigkeitsbelastenden Putzarbeiten zu früh begonnen wurde, obwohl das Dach noch nicht abgedichtet worden war. Entsprechend wurde durch erfolgten Abdichtungsmaßnahmen Feuchtigkeit im Dachstuhl "eingesperrt". Zum anderen lagen Hinweise vor, dass die Abdichtung mangelhaft gewesen war, so dass auch nach der Abdichtung Feuchtigkeit "von unten nach oben" in den Dachstuhl gelangen konnte. Darüber hinaus wurden Schadensschimmelpilze in der Mehrheit der Hölzer weit über der normalen Hintergrundbelastung festgestellt.

„Der Schimmelbefall hätte ein erhebliches Problempotenzial, u. a. da dieser Umstand ein typischer Feuchtigkeitsindikator sei und die Anfälligkeit des Holzes erhöhe. Diese Schimmelpilzbelastung habe ihre Ursache in der unzureichenden Sanierung“. Die Pilze lägen in lebender und vermehrungsfähiger Konzentration vor, weshalb weitere Schäden drohten. Der AG beanspruchte hiernach Schadensersatz gegenüber dem AN für die komplette Erneuerung des Dachstuhls.

Gericht: Pflicht zur Bauüberwachung verletzt

Im konkreten Fall hat sich die ungenügende Bauüberwachung während der Errichtungsphase bereits in einem konkreten Schaden manifestiert. Die Schadensbeseitigungskosten hat der AG zu Recht gegenüber dem AN beansprucht. Der AN habe seine Pflicht zur Bauüberwachung verletzt, da der zu überwachende Dachstuhl mangelhaft errichtet wurde und der Dachstuhl als kritische Baumaßnahme intensiv zu begleiten gewesen wäre. Dies habe der AN versäumt. Es hätte von dem AN sichergestellt werden müssen, dass einerseits bei Abdichtung des Daches keine Feuchtigkeit eingesperrt wird und dass andererseits die Abdichtung ordnungsgemäß ist. 

Fazit: Abdichtungsmaßnahmen müssen sorgfältig überwacht werden

Im Zusammenhang mit Abdichtungsmaßnahmen sowohl im Erdeinstandsbereich als auch beim Dach hat der Architekt besondere Sorgfalt walten zu lassen. Der Architekt hat bei wichtigen Bauabschnitten, von denen das Gelingen des gesamten Werkes abhängt, persönlich oder durch einen erprobten und fachlich kundigen Vertreter unmittelbar zu überwachen. Die Ordnungsmäßigkeit ist unmittelbar nach Bauausführung nochmals zu kontrollieren. Dabei ist bei einem hohen Mangelrisiko, hohen Qualitätsanforderungen an das Baumaterial und hohen Anforderungen an die Ausführung auch die Anforderung an die Bauüberwachung besonders hoch. Erfüllt der Architekt diese Anforderungen nicht und kommt es bei der Bauausführung zu Mängeln, haftet der Architekt grundsätzlich, auch wenn die Schadensursache auch aus einer mangelhaften Bauausführung des Unternehmers herrührt.